Ich habe gestern in einem ersten Blogeintrag den Namen des Unternehmens erwähnt, das die Liegenschaft verwaltet, bei der ich Miteigentümerin bin: Brichard Immobilien GmbH. Ich bin nicht zufrieden mit der Art und Weise, wie “meine” Liegenschaft verwaltet wird, und dafür gibt es verschiedene Gründe, die ich in den kommenden Wochen und Monaten in diversen Artikeln erklären möchte.

Einer der Gründe (#1) ist die Organisationsstruktur des Unternehmens.

Die Liegenschaft wird seit dem Jahr 2019 von einem 2-köpfigen Team betreut. Im Lauf der Jahre wurden uns mehrmals neue Betreuerinnen und Betreuer zugewiesen.

Als die Eigentümergemeinschaft im Jahr 2018 eine neue Hausverwaltung suchte und die Brichard Immobilien GmbH gemeinsam mit zwei anderen Unternehmen in die “Endrunde” der sich für den Vertrag bewerbenden Unternehmen kam, wurde uns erklärt, dass es bei der Brichard Immobilien GmbH jeweils 2-köpfige Verwaltungsteams gibt, die sich um die einzelnen Liegenschaften kümmern. Ich kann mich sogar noch vage daran erinnern, dass erwähnt wurde, dass der Geschäftsführer des Unternehmens nicht in die Verwaltungsagenden der Liegenschaft involviert sein wird. Das Unternehmen war uns gegenüber offen und ehrlich und hat uns die Organisationsstruktur des Unternehmens erklärt. Diesbezüglich kann ich mich nicht beschweren.

Allerdings zeigt sich in der Praxis, dass diese Organisationsstruktur für mich als Kundin des Unternehmens nicht funktioniert. Denn wenn das Verwaltungsteam Fehler macht  oder über Wochen und Monate hinweg Aufgaben nicht erledigt werden, gibt es Niemanden, mit dem ich bei der Brichard Immobilien GmbH darüber sprechen kann.

Ich kenne die interne Organisationsstruktur nicht und weiß z. B. nicht, ob es eine mittlere Führungsebene gibt – irgendjemanden, der auf einer höheren Führungsebene steht als das 2-köpfige Betreuungsteam, aber auf einer niedrigeren Ebene als der Geschäftsführer. Ich weiß nur, dass ich im Lauf der Jahre immer wieder gebeten habe, mit einer/m Vorgesetzten der (wechselnden) Betreuungsteams zu sprechen, aber niemals zu einer/m Vorgesetzten durchgedrungen bin. Ich habe auch öfter gebeten, mit dem Geschäftsführer Oliver Brichard sprechen zu dürfen, aber auch zu ihm bin ich niemals durchgedrungen.

Im Lauf der Jahre habe ich mir immer wieder die Frage gestellt, ob der Geschäftsführer eigentlich weiß, dass ich als Kundin Kritik an der Qualität der Verwaltungsleistung seiner Firma übe, oder ob diese Kritik gar nicht in eine obere bzw. bis in die oberste Führungsebene des Unternehmens durchdringt.

Es gibt für mich als Kundin kein ersichtliches strukturiertes Beschwerdemanagement, ich kann mich an Niemanden mit meiner Kritik wenden, wenn ich mit der Leistung der 2-köpfigen Verwaltungsteams unzufrieden bin.

Natürlich hat jeder Unternehmer das Recht, die Organisationsstruktur seiner Firma nach eigener Lust und Laune zu entwerfen. Wenn Herr Brichard mir als Kundin keine anderen Ansprechpersonen zur Verfügung stellen will, als das 2-köpfige Verwaltungsteam, und mir keine Möglichkeit gegeben wird, mit Mitarbeitenden einer höheren Führungsebene zu sprechen, muß ich das akzeptieren. Die einzige Alternative, die mir als Kundin bleibt, wenn ich unzufrieden bin, ist ein Wechsel der Hausverwaltung. Aber das ist natürlich keine Entscheidung, die ich alleine treffen kann, da bedarf es eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft.

Ich habe es mittlerweile aufgegeben, das Gespräch mit Vorgesetzten der (wechselnden) Verwaltungsteams zu suchen. Ich strebe stattdessen einen Wechsel der Hausverwaltung an, möchte aber vorher genau definieren, welche Anforderungen ich eigentlich an ein Hausverwaltungs-Unternehmen stelle.

Aufgrund meiner Erfahrungen mit der jetzigen Hausverwaltung finde ich es sehr wichtig, dass ein Vertrag mit einer Hausverwaltung explizit erwähnt, wie das Beschwerdemanagement in dem Unternehmen funktioniert. Ich möchte vorab wissen, an wen ich mich wenden kann, wenn ich – aus welchen Gründen auch immer – unzufrieden bin.

Eigentlich wollte ich auf diesem Blog den Namen der Firma, die “meine” Liegenschaft verwaltet, nicht nennen. (Ich besitze 0,74% Anteile an einer großen Mehrparteien-Liegenschaft in Wien.)

Sinn und Zweck der Artikelserie über Hausverwaltung im Wohnungseigentum auf dieser Webseite ist es, zahlreiche Aspekte dieses großen Themas zu erörtern. Ich will ganz bewußt nicht eine Artikelserie über ein einziges Hausverwaltungsunternehmen schreiben, weil es um Themen geht, mit denen auch die Miteigentümerinnen und Miteigentümer vieler anderer Liegenschaften konfrontiert sind.

Aber ich habe meine Meinung jetzt geändert und werde in Zukunft den Namen der Hausverwaltung, die “meine” Liegenschaft betreut, in ausgewählten Artikeln erwähnen.

Anlaß ist ein Schreiben mit heutigem Datum, in dem ich informiert wurde, dass die Mitarbeiterin der Brichard Immobilien GmbH, die bisher hauptverantwortlich “meine” Liegenschaft betreute, die Firma verlassen hat. Es gibt ein neues Betreuerteam und ich werde um Geduld gebeten, bis der Arbeitsrückstand aufgeholt ist.

Arbeitsrückstand? Das ist eine Untertreibung.

Bei der letzten Eigentümerversammlung am 10. Dezember 2024 wurde z. B. in dem Protokoll notiert, dass die Gegensprechanlagen von mehreren Wohnungen in mehreren Stiegenhäusern defekt sind. Heute haben wir den 7. August 2025 und es wurde noch immer kein Elektriker beauftragt, der diese dringend notwendigen Erhaltungsarbeiten erledigt.

Hier ist ein zweites Beispiel: In Bezug auf die kaputten Terrazzoböden im Eingangsbereich mehrerer Stiegenhäuser wurde bei der Versammlung am 10. Dezember 2024 bekanntgegeben, dass die notwendigen Sanierungsarbeiten bereits beauftragt wurden und die Erhaltungsarbeiten “witterungsabhängig” durchgeführt werden. Bei der Versammlung wurde uns gesagt, dass die Arbeiten unverzüglich durchgeführt werden, wenn es nicht mehr so kalt ist wie im Dezember, weil nämlich die Eingangstore der Stiegenhäuser ein paar Tage lang offen stehen müssen, damit der neue Boden trocknen kann. Aber jetzt haben wir August 2025 und die Arbeiten wurden immer noch nicht erledigt. Wie warm soll es noch werden, bevor die Arbeiten endlich durchgeführt werden?

Das sind nur zwei von vielen Beispielen. Für mich ist völlig irrelevant, dass eine bestimmte Mitarbeiterin die Brichard Immobilien GmbH verlassen hat. Meinen Vertrag für die Dienstleistungen der Hausverwaltung habe ich ja nicht mit einer einzelnen Person abgeschlossen, sondern mit einer Firma. Die Firma ist dafür verantwortlich, dass die Dienstleistungen, zu der sie sich verpflichtet hat, auch durchgeführt werden.

Ich habe kein Verständnis für “Arbeitsrückstände”. Ich habe kein Verständnis dafür, dass Aufgaben nicht erledigt werden und ich mich jetzt noch weiter in Geduld üben soll. Wenn Arbeiten nicht erledigt werden, sind das keine “Unannehmlichkeiten” für die Eigentümerinnen und Eigentümer. Das ist schlicht und einfach ein Vertragsbruch.

Ich als Eigentümerin, die Eigentümergemeinschaft als juristische Person und die Hausverwaltung haben vertragliche Beziehungen miteinander: Geld gegen Leistung. Das Hausverwaltungsunternehmen wird dafür bezahlt, dass es bestimmte Leistungen erbringt.

Ich bezahle Monat für Monat eine bestimmte Summe für vereinbarte Dienstleistungen und ich erwarte mir, dass das Unternehmen diese Dienstleistungen auch erbringt. Wenn die Brichard Immobilien GmbH – aus welchen Gründen auch immer – nicht fähig ist, die vereinbarten Dienstleistungen in vollem Umfang zu erbringen, dann erwarte ich mir zumindest die Rückzahlung eines Teils des Betrags, den ich Monat für Monat, Jahr für Jahr für die Dienstleistung “Hausverwaltung” an das Unternehmen bezahle. Eine Entschuldigung ist nicht ausreichend.

Das neue Betreuungsteam “meiner” Liegenschaft fordert die Eigentümerinnen und Eigentümer auf, ihm mitzuteilen, ob es bestimmte Anliegen gibt, die nicht erledigt wurden. Das werde ich machen – und zwar hier, auf meiner Webseite. Ich werde dem neuen Team alle meine Anliegen mitteilen, und dem Verwaltungsteam auch genau beschreiben, welche Agenden in der Vergangenheit nicht zu meiner Zufriedenheit erledigt wurden.

Das ist ja leider nicht der erste Team-Wechsel. Die Brichard Immobilien GmbH ist seit dem Jahr 2019 für die Verwaltung “meiner” Liegenschaft zuständig, und seitdem gab es mehrere Mitarbeiterwechsel. Mit jedem Mitarbeiterwechsel in einem Unternehmen kommt es zu einem Wissensverlust. In der Fachliteratur für Betriebswirtschaft gibt es dafür sogar einen eigenen Begriff, den “Verlust des institutionellen Gedächtnisses”.

In Zukunft können die “neuen” Team-Mitglieder der Hausverwaltung hier auf meiner Webseite nachlesen, was erledigt werden muß, und wie zufrieden oder unzufrieden ich mit der Arbeit der Firma bin.

Separat davon werde ich in Zukunft, wie ursprünglich geplant, weiterhin Artikel schreiben, mit denen ich ganz allgemein Probleme und Lösungsvorschläge in Bezug auf Hausverwaltung im Wohnungseigentum thematisieren werde. Aufgrund eines für mich persönlich schwierigen Jahres habe ich diese Webseite im letzten Jahr vernachlässigt. Jetzt kann ich mich aber wieder mit vollem Elan dieser Artikelserie widmen. Die nächsten Artikel zu diesem Thema folgen in Kürze.