Ich bin Miteigentümerin einer großen Liegenschaft in Wien. Ich besitze eine rund 75 m2 große Eigentumswohnung mit Balkon im 19. Bezirk, aber nur 0,72% der Liegenschaftsanteile. Wenn man nur 0,72% Anteile an einer Liegenschaft besitzt, hat man auch nur 0,72% “Macht”. Alleine kann man sich gegen eine einmal gewählte Hausverwaltung nur schwer durchsetzen.
Ich bin wieder einmal zutiefst unzufrieden mit den Leistungen, die meine Hausverwaltung erbringt, und würde sie gerne loswerden. Wieder einmal deshalb, weil ich schon einmal eine Hausverwaltung losgeworden bin. Der Kampf – und es war ein Kampf – dauerte damals sieben Jahre, von 2011 – 2018, und als er vorbei war, als ich gewonnen hatte, dachte ich mir, “das ging ja schnell”. Denn man darf sich keinen Illusionen hingeben: Eine einmal durch Mehrheitsbeschluß gewählte Hausverwaltung wird man so leicht nicht wieder los.
Damals war die für mich beste und einfachste Lösung der Gang zum Gericht, da das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 2002 einzelne WohnungseigentümerInnen nicht dazu berechtigte, von der Hausverwaltung Kontaktinformationen von MiteigentümerInnen einzufordern. Korrekte Kontaktinformationen sind aber eine Grundvoraussetzung, um eine Abstimmung für die Absetzung einer Hausverwaltung rechtskonform selbst organisieren zu können. Seit einer Gesetzesänderung vor ein paar Jahren ist die selbst organisierte Vernetzung von Personen in großen Liegenschaften mit vielen MiteigentümerInnen jetzt leichter.
Ich habe damals von der Hausverwaltung vorgelegte Jahresabrechnungen beeinsprucht, das Gerichtsverfahren – ein sogenanntes Außerstreitverfahren, bei dem ich mich ohne Anwalt selbst vertreten habe – endete mit einem Vergleich und der Refundierung von Verwaltungshonoraren, die aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen den EigentümerInnen nicht in Rechnung gestellt hätten werden dürfen. Kurz darauf legte die Firma die Verwaltungsagenden freiwillig zurück.
Auch jetzt, nach Gesetzesänderungen des WEG 2002, ist für einzelne WohnungseigentümerInnen, die – egal aus welchen Gründen – Hausverwaltungen großer Liegenschaften loswerden wollen, der Aufwand nach wie vor enorm hoch. Die Organisation einer Abstimmung in einer Liegenschaft mit nur zehn oder 20 EigentümerInnen ist etwas ganz Anderes, als eine Abstimmung in einer Liegenschaft mit 100 oder 200 EigentümerInnen.
Man muß sich mental vorab auf einen langwierigen Prozeß einstellen sowie auf den Widerstand von anderen MiteigentümerInnen, die keinen Wechsel der Hausverwaltung anstreben. Anonyme, sehr häßliche Emails oder Graffiti von zweifelhaftem künstlerischen Wert neben meiner Wohnungstür – das habe ich Alles schon erlebt und nehme es mit großer Gelassenheit hin. Ich lasse mich nicht so leicht aus der Fassung bringen.
Ich bin mit den erbrachten Leistungen der derzeitigen Hausverwaltung meiner Liegenschaft äußerst unzufrieden, aber trotzdem ist die damalige Situation nicht mit den heutigen Gegebenheiten zu vergleichen. Ich hatte damals ein einziges Ziel, das ich mit laserscharfem Fokus verfolgte. Ich wollte die damalige Hausverwaltung meiner Liegenschaft unbedingt loswerden.
Meine Ziele heute sind differenzierter: Ich will, dass meine Liegenschaft gut verwaltet wird. Eine Absetzung der jetzigen Hausverwaltung meiner Liegenschaft ist für mich nicht ultimatives Ziel, so wie es im Jahr 2011 war, sondern Mittel zum Zweck. Ich glaube einfach nicht mehr daran, dass sich die Qualität der Leistung meiner Hausverwaltung auf das Niveau steigern wird, das ich von ihr erwarte. Aber falls ich mich irre, falls sich die Leistung steigert, dann bin ich durchaus bereit, mein Ziel einer Absetzung der Hausverwaltung aufzugeben. Ich bin also flexibel, weil meine Ziele heute differenzierter sind als im Jahr 2011.
Ein geplanter Wechsel zu einer anderen Hausverwaltung wirft immer auch eine grundsätzliche Frage auf: Wie gut würde die Liegenschaft von einer anderen Hausverwaltung verwaltet werden? Meine Liegenschaft, die in den 1960er Jahren errichtet wurde und die sehr groß ist, wurde und wird ausschließlich von großen Hausverwaltungsfirmen verwaltet. Mit kleinen Firmen habe ich keine Erfahrung.
Ich will meine Hausverwaltung loswerden, aber vorher will ich mir genau überlegen, was ich als “gute” bzw. “schlechte” Verwaltungstätigkeit empfinde: Welche Leistungen erwarte ich von einer guten Hausverwaltungsfirma?
Ich erwarte, dass Hausverwaltungen, die sich vertraglich zu einer ordentlichen Verwaltung von Liegenschaften verpflichten, laufend durchzuführende bzw. irregulär zusätzlich anfallende Arbeiten verlässlich und prompt erledigen, sich um die Finanzierung und zügige Durchführung notwendiger Reparaturen kümmern, Abstimmungen organisieren, Abstimmungsergebnisse ohne Verzug bekanntgeben und umsetzen sowie jährliche EigentümerInnenversammlungen abhalten. Bei großen Liegenschaften sind mehrere Abstimmungen pro Jahr notwendig. Alle Verträge, die Hausverwaltungen im Namen von Eigentümergemeinschaften abschließen, müssen außerdem rechtskonform sein. Falls sich herausstellt, dass es nicht-rechtskonforme (eventuell von früheren Firmen abgeschlossene) Verträge gibt, erwarte ich, dass solche Verträge unverzüglich mit einem Feuer-im-Arsch-Tempo korrigiert werden und ein rechtskonformer Zustand hergestellt wird. Die Finanzgebarung muss korrekt erfolgen. Ich erwarte auch, dass Hausverwaltungen wirtschaftlich handeln und eventuelle finanzielle Schäden freiwillig ersetzen, falls sie durch ihr Handeln bzw. durch Inaktivität solche Schäden verursachen und diese auch nachgewiesen und kalkuliert werden können. Sie dürfen ihre Befugnisse nicht überschreiten und müssen insbesondere die Unterschiede zwischen “ordentlichen” und “außerordentlichen” Verwaltungsagenden in- und auswendig kennen.
Ich finde eigentlich, dass das keine besonders hohen Ansprüche an Hausverwaltungen sind, vor allem, wenn man bedenkt, dass viele der von mir aufgezählten Leistungen ja sowieso durch Sonder-Honorare abgegolten werden.
Über all diese Dinge, und über Vieles mehr werde ich in meiner Artikelserie “Hausverwaltung im Wohnungseigentum” schreiben.