Eigentlich wollte ich auf diesem Blog den Namen der Firma, die “meine” Liegenschaft verwaltet, nicht nennen. (Ich besitze 0,74% Anteile an einer großen Mehrparteien-Liegenschaft in Wien.)
Sinn und Zweck der Artikelserie über Hausverwaltung im Wohnungseigentum auf dieser Webseite ist es, zahlreiche Aspekte dieses großen Themas zu erörtern. Ich will ganz bewußt nicht eine Artikelserie über ein einziges Hausverwaltungsunternehmen schreiben, weil es um Themen geht, mit denen auch die Miteigentümerinnen und Miteigentümer vieler anderer Liegenschaften konfrontiert sind.
Aber ich habe meine Meinung jetzt geändert und werde in Zukunft den Namen der Hausverwaltung, die “meine” Liegenschaft betreut, in ausgewählten Artikeln erwähnen.
Anlaß ist ein Schreiben mit heutigem Datum, in dem ich informiert wurde, dass die Mitarbeiterin der Brichard Immobilien GmbH, die bisher hauptverantwortlich “meine” Liegenschaft betreute, die Firma verlassen hat. Es gibt ein neues Betreuerteam und ich werde um Geduld gebeten, bis der Arbeitsrückstand aufgeholt ist.
Arbeitsrückstand? Das ist eine Untertreibung.
Bei der letzten Eigentümerversammlung am 10. Dezember 2024 wurde z. B. in dem Protokoll notiert, dass die Gegensprechanlagen von mehreren Wohnungen in mehreren Stiegenhäusern defekt sind. Heute haben wir den 7. August 2025 und es wurde noch immer kein Elektriker beauftragt, der diese dringend notwendigen Erhaltungsarbeiten erledigt.
Hier ist ein zweites Beispiel: In Bezug auf die kaputten Terrazzoböden im Eingangsbereich mehrerer Stiegenhäuser wurde bei der Versammlung am 10. Dezember 2024 bekanntgegeben, dass die notwendigen Sanierungsarbeiten bereits beauftragt wurden und die Erhaltungsarbeiten “witterungsabhängig” durchgeführt werden. Bei der Versammlung wurde uns gesagt, dass die Arbeiten unverzüglich durchgeführt werden, wenn es nicht mehr so kalt ist wie im Dezember, weil nämlich die Eingangstore der Stiegenhäuser ein paar Tage lang offen stehen müssen, damit der neue Boden trocknen kann. Aber jetzt haben wir August 2025 und die Arbeiten wurden immer noch nicht erledigt. Wie warm soll es noch werden, bevor die Arbeiten endlich durchgeführt werden?
Das sind nur zwei von vielen Beispielen. Für mich ist völlig irrelevant, dass eine bestimmte Mitarbeiterin die Brichard Immobilien GmbH verlassen hat. Meinen Vertrag für die Dienstleistungen der Hausverwaltung habe ich ja nicht mit einer einzelnen Person abgeschlossen, sondern mit einer Firma. Die Firma ist dafür verantwortlich, dass die Dienstleistungen, zu der sie sich verpflichtet hat, auch durchgeführt werden.
Ich habe kein Verständnis für “Arbeitsrückstände”. Ich habe kein Verständnis dafür, dass Aufgaben nicht erledigt werden und ich mich jetzt noch weiter in Geduld üben soll. Wenn Arbeiten nicht erledigt werden, sind das keine “Unannehmlichkeiten” für die Eigentümerinnen und Eigentümer. Das ist schlicht und einfach ein Vertragsbruch.
Ich als Eigentümerin, die Eigentümergemeinschaft als juristische Person und die Hausverwaltung haben vertragliche Beziehungen miteinander: Geld gegen Leistung. Das Hausverwaltungsunternehmen wird dafür bezahlt, dass es bestimmte Leistungen erbringt.
Ich bezahle Monat für Monat eine bestimmte Summe für vereinbarte Dienstleistungen und ich erwarte mir, dass das Unternehmen diese Dienstleistungen auch erbringt. Wenn die Brichard Immobilien GmbH – aus welchen Gründen auch immer – nicht fähig ist, die vereinbarten Dienstleistungen in vollem Umfang zu erbringen, dann erwarte ich mir zumindest die Rückzahlung eines Teils des Betrags, den ich Monat für Monat, Jahr für Jahr für die Dienstleistung “Hausverwaltung” an das Unternehmen bezahle. Eine Entschuldigung ist nicht ausreichend.
Das neue Betreuungsteam “meiner” Liegenschaft fordert die Eigentümerinnen und Eigentümer auf, ihm mitzuteilen, ob es bestimmte Anliegen gibt, die nicht erledigt wurden. Das werde ich machen – und zwar hier, auf meiner Webseite. Ich werde dem neuen Team alle meine Anliegen mitteilen, und dem Verwaltungsteam auch genau beschreiben, welche Agenden in der Vergangenheit nicht zu meiner Zufriedenheit erledigt wurden.
Das ist ja leider nicht der erste Team-Wechsel. Die Brichard Immobilien GmbH ist seit dem Jahr 2019 für die Verwaltung “meiner” Liegenschaft zuständig, und seitdem gab es mehrere Mitarbeiterwechsel. Mit jedem Mitarbeiterwechsel in einem Unternehmen kommt es zu einem Wissensverlust. In der Fachliteratur für Betriebswirtschaft gibt es dafür sogar einen eigenen Begriff, den “Verlust des institutionellen Gedächtnisses”.
In Zukunft können die “neuen” Team-Mitglieder der Hausverwaltung hier auf meiner Webseite nachlesen, was erledigt werden muß, und wie zufrieden oder unzufrieden ich mit der Arbeit der Firma bin.
Separat davon werde ich in Zukunft, wie ursprünglich geplant, weiterhin Artikel schreiben, mit denen ich ganz allgemein Probleme und Lösungsvorschläge in Bezug auf Hausverwaltung im Wohnungseigentum thematisieren werde. Aufgrund eines für mich persönlich schwierigen Jahres habe ich diese Webseite im letzten Jahr vernachlässigt. Jetzt kann ich mich aber wieder mit vollem Elan dieser Artikelserie widmen. Die nächsten Artikel zu diesem Thema folgen in Kürze.