Eine systemische Ursache für die schlechte Verwaltung von Wohnungseigentum liegt meiner Meinung nach in der Natur der “Dienstleistung” begründet. Viele Menschen können instinktiv zwar grundsätzlich zwischen Gütern und Dienstleistungen unterscheiden, aber für den Begriff der Dienstleistung gibt es keine allgemein gültige Definition; es gibt zudem viele unterschiedliche Arten von Dienstleistungen, die auf unterschiedliche Weise kategorisiert werden können.¹

Wenn in einem Vertrag zwischen einer Hausverwaltung und einer Eigentümergemeinschaft die zu erbringenden Dienstleistungen nicht exakt definiert werden, ist so eine vertragliche Beziehung von Anfang an zum Scheitern verurteilt, da die Vertragsparteien unterschiedliche Erwartungen an diese vertragliche Beziehung haben. Man darf auch nicht vergessen, dass die Eigentümerinnen und Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft in den meisten Fällen zudem unterschiedliche Ansichten darüber haben, was eine “gute” oder “schlechte” Dienstleistung ausmacht.

Werfen wir also erst einmal einen genaueren Blick auf den Begriff der Dienstleistung:

Es gibt Dienstleistungen, die nicht individualisiert werden müssen und bei denen es keine Interaktion,  d. h. keine Mitarbeit mit den Kunden bei der Erbringung der Dienstleistung gibt. Beispiele dafür wären die Dienstleistungen von Polizei oder Feuerwehr. Wir alle finanzieren mit unseren Steuern die Erbringung dieser Dienstleistungen, aber einzelne Bürgerinnen und Bürger verhandeln nicht mit Polizei oder Feuerwehr, wie die zu erbringende Dienstleistung im Detail ausschauen soll. Die Polizei verhindert Verbrechen und klärt sie auf; wenn es brennt, löscht die Feuerwehr den Brand. Niemand von uns hat mehr oder weniger Anspruch als sein Nachbar auf Umfang oder Qualität dieser Dienstleistungen.

Am anderen Ende des Spektrums stehen Dienstleistungen mit einem hohen Individualisierungsgrad und einem hohen Grad an Interaktion. Solche Dienstleistungen können nur dann erbracht werden, wenn die Kunden an der Erarbeitung der Definition und an der Erbringung der Dienstleistung mitarbeiten.

Die Dienstleistung der “Hausverwaltung” befindet sich an diesem Ende des Spektrums. Der Gesetzgeber macht relativ wenige Vorschriften, wie die Dienstleistung der “Hausverwaltung” auszusehen hat. Der weitaus größte Teil der Tätigkeiten muß zwischen den Vertragspartnern ausgehandelt werden. Eigentümergemeinschaften müssen also die Tätigkeiten genau auflisten, die erbracht werden sollen (= hoher Interaktionsgrad), und sich vorher darüber einigen, wie die Tätigkeiten definiert werden sollen (= hoher Individualisierungsgrad).

Wenn das nicht gemacht wird, können Hausverwaltung in der Regel nach Lust und Laune handeln, und ihr Handeln wird nur durch gesetzlichen Minimal-Vorgschriften geregelt.

Wenn Eigentümergemeinschaften bzw. einzelne Eigentümerinnen und Eigentümer sich darüber beschweren, dass ihre Hausverwaltung “schlecht” arbeitet, sind in vielen Fällen die Eigentümerinnen und Eigentümer also selbst daran Schuld: Denn sie haben sich vor dem Vertragsabschluß nicht darum gekümmert, ihrer Hausverwaltung exakte, rechtlich verbindliche Vorgaben zu machen. In vielen Fällen haben sich Eigentümergemeinschaften nicht einmal – durch Abstimmungen  – darüber geeinigt, was sie eigentlich wollen.

Fazit: Wir Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer sind in vieler Hinsicht selbst daran Schuld, wenn Hausverwaltungen schlechte Arbeit leisten. Die Dienstleistung “Hausverwaltung” erfordert einen hohen Grad an Interaktion zwischen der Hausverwaltung und den Eigentümerinnen und Eigentümern und einen hohen Grad an Individualisierung. (Ich denke mir, dass in vielen Fällen eine intensive Interaktion zwischen Eigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen sowie strikte Vorgaben durch die Eigentümergemeinschaft von vielen Hausverwaltungen wahrscheinlich gar nicht erwünscht sind – aber das ist ein ganz anderes Thema, dem ich mich in zukünftigen Artikeln widmen werde.)

Wenn Eigentümergemeinschaften sich nicht laufend um ihre Agenden kümmern und wir glauben, dass wir alle Verantwortung für unsere Liegenschaften auf unsere Hausverwaltungen überwälzen können, dürfen wir uns nicht wundern, wenn unsere Liegenschaftenen schlecht verwaltet werden.

Wir müssen uns viel mehr einmischen, und unseren Hausverwaltungen viel mehr und vor allem explizite, rechtlich verbindliche Vorgaben für ihr Handeln machen. Kurz und gut: Wir müssen unsere Hausverwaltungen an die Kandare nehmen und ihre Handlungsfreiheiten einschränken.

Das kann und muß bereits vor dem Abschluß von Verträgen erfolgen, indem die Vertragstexte von den Eigentümergemeinschaften – und nicht von den Hausverwaltungen ! – ausgearbeitet und formuliert werden, aber auch laufend während des Jahres, indem die Eigentümergemeinschaften über diverse Agenden abstimmen.

In den meisten Fällen – so auch in meiner eigenen Liegenschaft – wird allerdings nur selten und über viel zu wenige Dinge abgestimmt. Ich beabsichtige deshalb in meiner eigenen Liegenschaft, wo ich 0,74% der Liegenschaftsanteile besitze, in den nächsten Monaten selbst eine Abstimmung zu organisieren und meine Miteigentümerinnen und Miteigentümer über verschiedene Aspekte der Dienstleistung “Hausverwaltung” abstimmen zu lassen. Über diese Erfahrungen werde ich in zukünftigen Artikeln ausführlicher berichten.

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Fußnote 1: Vgl. z. B. Bruhn, M., Meffert, H. & Hadwich, K. (2019). Handbuch Dienstleistungsmarketing. Planung – Umsetzung – Kontrolle (2. Aufl.). Wiesbaden: Springer Fachmedien, S. 23-45.

In einem Artikel in der Tageszeitung “Die Presse” wurden vor einigen Jahren von Christian Lenoble die schlechten Imagewerte von Hausverwaltungen angesprochen, die unter anderem mit dem mangelnden Kommunikationsverhalten und der Intransparenz der Verwaltungstätigkeit in Zusammenhang gebracht wurden. Weitere Schlagworte waren die Erreichbarkeit, die Dienstleistungsorientierung, versteckte Provisionszahlungen oder das unseriöse Abwickeln von Zusatzgeschäften durch Hausverwaltungen.

Selbst Hausverwaltungen üben Kritik an der eigenen Branche, so z. B. die “Hausverwaltung Vorarlberg”, die auf “wiederkehrende Probleme” hinweist – was nichts anderes bedeutet, als dass viele Eigentümergemeinschaften mit ähnlichen Problemen kämpfen. Als Beispiele für solche wiederkehrenden Probleme wurden mangelhafte Kommunikation, fehlerhafte oder verspätete Abrechnungen, Versäumnisse bei Instandhaltung und Wartung, intransparente Entscheidungsprozesse, unprofessionelle Eigentümerversammlungen und eine hohe Fluktation des Verwaltungspersonals genannt.

Auch die LIM-Management Immobilienverwaltung listet ähnliche “Alarmzeichen” auf, und fragt sogar: “Woran erkenne ich eine unseriöse Hausverwaltung“: “Versteckte Provisionszahlungen, unseriöses Abwickeln von Zusatzgeschäften, mangelnde Einbindung der Wohnungseigentümer in sämtliche Prozesse, mangelnde Nachvollziehbarkeit der Arbeitsschritte, mangelnde Kommunikation, mangelnde Dienstleistungsorientiertheit, Arroganz und „falsch geglaubte Sicherheit“ der Hausverwaltung (weil Sie annehmen, dass eine Abwahl den Eigentümern „eh zu mühsam ist“)” werden als relevante Alarmzeichen aufgelistet.

Wenn viele Eigentümergemeinschaften gleiche oder zumindest sehr ähnliche Beschwerden über die Qualität der Arbeit ihrer Hausverwaltungen haben, hat das systemische Gründe. Die Qualität der Dienstleistungen von Unternehmen der Hausverwaltungsbranche wird langfristig aber nur dann besser werden, wenn solche systemischen Gründe thematisiert und Lösungen für eine Vielzahl an immer wiederkehrenden Problemen gesucht werden.

Die Unternehmen der Hausverwaltungsbranche werden an so einer Ursachenforschung allerdings kaum Interesse haben, da das Resultat so eines Prozesses ja die Stärkung der Position von Eigentümergemeinschaften bei einer gleichzeitigen Schwächung der Position von Hausverwaltungsunternehmen sein wird.

Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnungseigentum, die mit der Hausverwaltung ihrer Liegenschaft unzufrieden sind, sind somit auf sich alleine gestellt und müssen selbst an der Beseitigung von systemischen Ursachen für schlechte Hausverwaltungs-Dienstleistungen arbeiten. Die Situation wird dadurch erschwert, dass Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer in Österreich nicht gemeinschaftlich organisiert sind. Ich kenne z. B. keine einzige bundesweite Organisation, die ausschließlich die Interessen von Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern vertritt.

Mit meiner Artikelserie will ich Einblick in die aktuelle Situation geben und Lösungsansätze aufzeigen. In dem nächsten Artikel dieser mehrteiligen Serie über die systemischen Ursachen für schlechte Leistungen von Hausverwaltungen in Österreich werde ich einen genaueren Blick auf den Begriff der “Dienstleistung” werfen.

Ich habe gestern in einem ersten Blogeintrag den Namen des Unternehmens erwähnt, das die Liegenschaft verwaltet, bei der ich Miteigentümerin bin: Brichard Immobilien GmbH. Ich bin nicht zufrieden mit der Art und Weise, wie “meine” Liegenschaft verwaltet wird, und dafür gibt es verschiedene Gründe, die ich in den kommenden Wochen und Monaten in diversen Artikeln erklären möchte.

Einer der Gründe (#1) ist die Organisationsstruktur des Unternehmens.

Die Liegenschaft wird seit dem Jahr 2019 von einem 2-köpfigen Team betreut. Im Lauf der Jahre wurden uns mehrmals neue Betreuerinnen und Betreuer zugewiesen.

Als die Eigentümergemeinschaft im Jahr 2018 eine neue Hausverwaltung suchte und die Brichard Immobilien GmbH gemeinsam mit zwei anderen Unternehmen in die “Endrunde” der sich für den Vertrag bewerbenden Unternehmen kam, wurde uns erklärt, dass es bei der Brichard Immobilien GmbH jeweils 2-köpfige Verwaltungsteams gibt, die sich um die einzelnen Liegenschaften kümmern. Ich kann mich sogar noch vage daran erinnern, dass erwähnt wurde, dass der Geschäftsführer des Unternehmens nicht in die Verwaltungsagenden der Liegenschaft involviert sein wird. Das Unternehmen war uns gegenüber offen und ehrlich und hat uns die Organisationsstruktur des Unternehmens erklärt. Diesbezüglich kann ich mich nicht beschweren.

Allerdings zeigt sich in der Praxis, dass diese Organisationsstruktur für mich als Kundin des Unternehmens nicht funktioniert. Denn wenn das Verwaltungsteam Fehler macht  oder über Wochen und Monate hinweg Aufgaben nicht erledigt werden, gibt es Niemanden, mit dem ich bei der Brichard Immobilien GmbH darüber sprechen kann.

Ich kenne die interne Organisationsstruktur nicht und weiß z. B. nicht, ob es eine mittlere Führungsebene gibt – irgendjemanden, der auf einer höheren Führungsebene steht als das 2-köpfige Betreuungsteam, aber auf einer niedrigeren Ebene als der Geschäftsführer. Ich weiß nur, dass ich im Lauf der Jahre immer wieder gebeten habe, mit einer/m Vorgesetzten der (wechselnden) Betreuungsteams zu sprechen, aber niemals zu einer/m Vorgesetzten durchgedrungen bin. Ich habe auch öfter gebeten, mit dem Geschäftsführer Oliver Brichard sprechen zu dürfen, aber auch zu ihm bin ich niemals durchgedrungen.

Im Lauf der Jahre habe ich mir immer wieder die Frage gestellt, ob der Geschäftsführer eigentlich weiß, dass ich als Kundin Kritik an der Qualität der Verwaltungsleistung seiner Firma übe, oder ob diese Kritik gar nicht in eine obere bzw. bis in die oberste Führungsebene des Unternehmens durchdringt.

Es gibt für mich als Kundin kein ersichtliches strukturiertes Beschwerdemanagement, ich kann mich an Niemanden mit meiner Kritik wenden, wenn ich mit der Leistung der 2-köpfigen Verwaltungsteams unzufrieden bin.

Natürlich hat jeder Unternehmer das Recht, die Organisationsstruktur seiner Firma nach eigener Lust und Laune zu entwerfen. Wenn Herr Brichard mir als Kundin keine anderen Ansprechpersonen zur Verfügung stellen will, als das 2-köpfige Verwaltungsteam, und mir keine Möglichkeit gegeben wird, mit Mitarbeitenden einer höheren Führungsebene zu sprechen, muß ich das akzeptieren. Die einzige Alternative, die mir als Kundin bleibt, wenn ich unzufrieden bin, ist ein Wechsel der Hausverwaltung. Aber das ist natürlich keine Entscheidung, die ich alleine treffen kann, da bedarf es eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft.

Ich habe es mittlerweile aufgegeben, das Gespräch mit Vorgesetzten der (wechselnden) Verwaltungsteams zu suchen. Ich strebe stattdessen einen Wechsel der Hausverwaltung an, möchte aber vorher genau definieren, welche Anforderungen ich eigentlich an ein Hausverwaltungs-Unternehmen stelle.

Aufgrund meiner Erfahrungen mit der jetzigen Hausverwaltung finde ich es sehr wichtig, dass ein Vertrag mit einer Hausverwaltung explizit erwähnt, wie das Beschwerdemanagement in dem Unternehmen funktioniert. Ich möchte vorab wissen, an wen ich mich wenden kann, wenn ich – aus welchen Gründen auch immer – unzufrieden bin.

Eigentlich wollte ich auf diesem Blog den Namen der Firma, die “meine” Liegenschaft verwaltet, nicht nennen. (Ich besitze 0,74% Anteile an einer großen Mehrparteien-Liegenschaft in Wien.)

Sinn und Zweck der Artikelserie über Hausverwaltung im Wohnungseigentum auf dieser Webseite ist es, zahlreiche Aspekte dieses großen Themas zu erörtern. Ich will ganz bewußt nicht eine Artikelserie über ein einziges Hausverwaltungsunternehmen schreiben, weil es um Themen geht, mit denen auch die Miteigentümerinnen und Miteigentümer vieler anderer Liegenschaften konfrontiert sind.

Aber ich habe meine Meinung jetzt geändert und werde in Zukunft den Namen der Hausverwaltung, die “meine” Liegenschaft betreut, in ausgewählten Artikeln erwähnen.

Anlaß ist ein Schreiben mit heutigem Datum, in dem ich informiert wurde, dass die Mitarbeiterin der Brichard Immobilien GmbH, die bisher hauptverantwortlich “meine” Liegenschaft betreute, die Firma verlassen hat. Es gibt ein neues Betreuerteam und ich werde um Geduld gebeten, bis der Arbeitsrückstand aufgeholt ist.

Arbeitsrückstand? Das ist eine Untertreibung.

Bei der letzten Eigentümerversammlung am 10. Dezember 2024 wurde z. B. in dem Protokoll notiert, dass die Gegensprechanlagen von mehreren Wohnungen in mehreren Stiegenhäusern defekt sind. Heute haben wir den 7. August 2025 und es wurde noch immer kein Elektriker beauftragt, der diese dringend notwendigen Erhaltungsarbeiten erledigt.

Hier ist ein zweites Beispiel: In Bezug auf die kaputten Terrazzoböden im Eingangsbereich mehrerer Stiegenhäuser wurde bei der Versammlung am 10. Dezember 2024 bekanntgegeben, dass die notwendigen Sanierungsarbeiten bereits beauftragt wurden und die Erhaltungsarbeiten “witterungsabhängig” durchgeführt werden. Bei der Versammlung wurde uns gesagt, dass die Arbeiten unverzüglich durchgeführt werden, wenn es nicht mehr so kalt ist wie im Dezember, weil nämlich die Eingangstore der Stiegenhäuser ein paar Tage lang offen stehen müssen, damit der neue Boden trocknen kann. Aber jetzt haben wir August 2025 und die Arbeiten wurden immer noch nicht erledigt. Wie warm soll es noch werden, bevor die Arbeiten endlich durchgeführt werden?

Das sind nur zwei von vielen Beispielen. Für mich ist völlig irrelevant, dass eine bestimmte Mitarbeiterin die Brichard Immobilien GmbH verlassen hat. Meinen Vertrag für die Dienstleistungen der Hausverwaltung habe ich ja nicht mit einer einzelnen Person abgeschlossen, sondern mit einer Firma. Die Firma ist dafür verantwortlich, dass die Dienstleistungen, zu der sie sich verpflichtet hat, auch durchgeführt werden.

Ich habe kein Verständnis für “Arbeitsrückstände”. Ich habe kein Verständnis dafür, dass Aufgaben nicht erledigt werden und ich mich jetzt noch weiter in Geduld üben soll. Wenn Arbeiten nicht erledigt werden, sind das keine “Unannehmlichkeiten” für die Eigentümerinnen und Eigentümer. Das ist schlicht und einfach ein Vertragsbruch.

Ich als Eigentümerin, die Eigentümergemeinschaft als juristische Person und die Hausverwaltung haben vertragliche Beziehungen miteinander: Geld gegen Leistung. Das Hausverwaltungsunternehmen wird dafür bezahlt, dass es bestimmte Leistungen erbringt.

Ich bezahle Monat für Monat eine bestimmte Summe für vereinbarte Dienstleistungen und ich erwarte mir, dass das Unternehmen diese Dienstleistungen auch erbringt. Wenn die Brichard Immobilien GmbH – aus welchen Gründen auch immer – nicht fähig ist, die vereinbarten Dienstleistungen in vollem Umfang zu erbringen, dann erwarte ich mir zumindest die Rückzahlung eines Teils des Betrags, den ich Monat für Monat, Jahr für Jahr für die Dienstleistung “Hausverwaltung” an das Unternehmen bezahle. Eine Entschuldigung ist nicht ausreichend.

Das neue Betreuungsteam “meiner” Liegenschaft fordert die Eigentümerinnen und Eigentümer auf, ihm mitzuteilen, ob es bestimmte Anliegen gibt, die nicht erledigt wurden. Das werde ich machen – und zwar hier, auf meiner Webseite. Ich werde dem neuen Team alle meine Anliegen mitteilen, und dem Verwaltungsteam auch genau beschreiben, welche Agenden in der Vergangenheit nicht zu meiner Zufriedenheit erledigt wurden.

Das ist ja leider nicht der erste Team-Wechsel. Die Brichard Immobilien GmbH ist seit dem Jahr 2019 für die Verwaltung “meiner” Liegenschaft zuständig, und seitdem gab es mehrere Mitarbeiterwechsel. Mit jedem Mitarbeiterwechsel in einem Unternehmen kommt es zu einem Wissensverlust. In der Fachliteratur für Betriebswirtschaft gibt es dafür sogar einen eigenen Begriff, den “Verlust des institutionellen Gedächtnisses”.

In Zukunft können die “neuen” Team-Mitglieder der Hausverwaltung hier auf meiner Webseite nachlesen, was erledigt werden muß, und wie zufrieden oder unzufrieden ich mit der Arbeit der Firma bin.

Separat davon werde ich in Zukunft, wie ursprünglich geplant, weiterhin Artikel schreiben, mit denen ich ganz allgemein Probleme und Lösungsvorschläge in Bezug auf Hausverwaltung im Wohnungseigentum thematisieren werde. Aufgrund eines für mich persönlich schwierigen Jahres habe ich diese Webseite im letzten Jahr vernachlässigt. Jetzt kann ich mich aber wieder mit vollem Elan dieser Artikelserie widmen. Die nächsten Artikel zu diesem Thema folgen in Kürze.

Unter dem Titel “Hausverwaltung im Schneckentempo – Finanzielle Auswirkungen für die Eigentümergemeinschaft” möchte ich einige Beispiele beschreiben, die verdeutlichen, dass ein langsames Handeln einer Hausverwaltung finanzielle Auswirkungen für Eigentümergemeinschaften haben kann. In dem heutigen “Teil 1” dieses Schwerpunktes geht es um die Gültigkeitsdauer von Kostenvoranschlägen.

In dem Artikel “Unzufrieden mit der Hausverwaltung? Zuständigkeiten der Baupolizei (Teil 4 – gesetzlich vorgeschriebene Sicherheitsmaßnahmen)” habe ich beschrieben, wie ich in “meiner” Liegenschaft – ich besitze 0,74% der Liegenschaftsanteile – rund 14 Monate darauf warten musste, bis ein gesetzlich vorgeschriebener Handlauf montiert wurde. In dem Artikel “Kennt Ihre Hausverwaltung den Unterschied zwischen ordentlichen und außerordentlichen Agenden (Teil 1)?” habe ich ein weiteres Beispiel beschrieben, auch darin ging es um die Montage von Handläufen, und auch bei diesem Beispiel musste ich mehr als 14 Monate darauf warten, dass diese Handläufe montiert wurden.

In dem heutigen Artikel nehme ich auf beide Beispiele wieder Bezug, allerdings nur oberflächlich, denn es geht um die potentiellen negativen Auswirkungen, die Eigentümergemeinschaften erleiden können, wenn Hausverwaltungen im Schneckentempo arbeiten. In den von mir beschriebenen Beispielen wurden die Eigentümerinnen und Eigentümer am 2. Oktober 2023 schriftlich über die Kosten dieser Maßnahmen informiert, die Handläufe wurden im Juni 2024 montiert. Es gab laut Angaben der Hausverwaltung also Anfang Oktober 2023 bereits Kostenvoranschläge – aber waren diese Kostenvoranschläge im Juni 2024 noch gültig? Oder führte das Schneckentempo der Hausverwaltung dazu, dass die Unternehmen von ihren (hoffentlich verbindlichen) Kostenvoranschlägen entbunden wurden und der Eigentümergemeinschaft dadurch zusätzliche Kosten entstanden?

Für die Montage (Material und Arbeitszeit) der drei Handläufe, die in den beiden beschriebenen Beispielen genannt wurden, holte die Hausverwaltung laut eigenen Angaben Kostenvoranschläge ein. Ich schreibe “laut eigenen Angaben”, weil ich als Eigentümerin nicht das Recht habe, mir diese Kostenvoranschläge von der Hausverwaltung vorlegen zu lassen. Es geht um mein Eigentum und um mein Geld und darum, was mit meinem Geld gemacht wird, und trotzdem gibt mir das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 2002 nicht das Recht, Einblick in Kostenvorschanschläge zu nehmen. Auch in der Judikatur habe ich dazu nichts gefunden.

Ich will an dieser Stelle alle Abgeordneten zum Nationalrat, insbesondere die Klubvorsitzenden aller Parteien im Nationalrat (August Wöginger/ÖVP, Andreas Babler/SPÖ, Herbert Kickl/FPÖ, Sigrid Maurer/Die Grünen und Beate Meinl-Reisinger/NEOS) direkt ansprechen und ganz deutlich sagen: Das ist eine unglaubliche Frechheit, und das WEG 2002 muss in diesem Punkt dringend geändert werden.

Es ist wichtig, dass in dem Wohnungseigentumsgesetz explizit erwähnt wird, dass Eigentümerinnen und Eigentümer das Recht haben, in alle schriftlichen Unterlagen ihrer Liegenschaft Einsicht zu nehmen. Dazu sollten nicht nur Kostenvoranschläge zählen, sondern auch Verträge, die Hausverwaltungen mit Firmen abschließen, z. B. für die Grünflächenbetreuung oder die Hausbetreuung der Liegenschaft. Diese Gesetzeslücke im WEG 2002 muss unbedingt geschlossen werden.

In meiner Artikelserie über Hausverwaltung im Wohnungseigentum werde ich viele Beispiele anführen, die zeigen, wie das WEG 2002 die Eigentümerinnen und Eigentümer von Liegenschaften entmachtet und eine Überprüfung der “emsigen und redlichen” Verwaltung, so wie sie § 1009 ABGB vorschreibt, de facto unmöglich macht. Die ersten bereits geschriebenen Artikel geben einen Überblick darüber, wie die derzeitige Über-“Macht” von Hausverwaltungen in der jetzigen Fassung des WEG 2002 die Eigentümerinnen und Eigentümer von Liegenschaften benachteiligt.

Ich kann also nicht überprüfen, ob die Hausverwaltung “meiner” Liegenschaft wirklich Kostenvoranschläge eingeholt hat, wie viele Kostenvoranschläge eingeholt wurden, von welchen Firmen Kostenvoranschläge eingeholt wurden, ob unverbindliche oder verbindliche Kostenvoranschläge eingeholt wurden oder welcher Kostenvoranschlag ausgewählt wurde. An dieser Stelle möchte ich einfügen: Es gilt die Unschuldsvermutung und eigentlich glaube ich, dass in den von mir beschriebenen Fällen Kostenvoranschläge eingeholt wurden. Aber ich kann es nicht überprüfen. Somit kann ich auch nicht prüfen, ob emsig und redlich gehandelt wurde – das WEG 2002 ermöglicht mir in dieser Hinsicht keine Kontrolle der Hausverwaltung.

Nehmen wir also an, dass in den von mir beschriebenen Beispielen jeweils drei Kostenvoranschläge eingeholt wurden und alles rechtmäßig ablief. Dann haben wir trotzdem noch ein riesiges Problem: Das Schneckentempo, in dem die Hausverwaltung gehandelt hat.

Denn die Eigentümergemeinschaft ist eine juristische Person. Während Kostenvoranschläge an Verbraucherinnen und Verbraucher in der Regel verbindlich sind (außer es wird Unverbindlichkeit vereinbart), ist es bei juristischen Personen genau umgekehrt: Kostenvoranschläge sind in der Regel unverbindlich, außer es wird Verbindlichkeit vereinbart. Ich erwarte selbstverständlich, dass eine Hausverwaltung immer darauf achtet, dass die für die Eigentümergemeinschaft eingeholten Kostenvoranschläge verbindlich sind – aber ich kann das nicht nachprüfen, weil ich als Miteigentümerin einer Liegenschaft nicht das Recht habe, in diese Kostenvoranschläge Einblick zu nehmen. Das ist pervers und eine Entmachtung der Eigentümerinnen und Eigentümer durch den Gesetzgeber, die unentschuldbar ist.

In vielen Fällen werden Kostenvoranschläge eingeholt, wenn es um Agenden der außerordentlichen Verwaltung geht, bei denen die Eigentümergemeinschaft darüber abstimmen muss, ob eine bestimmte Maßnahme durchgeführt wird. In solchen Fällen legt eine Hausverwaltung den Eigentümerinnen und Eigentümern in der Regel ein Abstimmungsformular vor, auf dem die Kosten für die geplante Maßnahme angeführt sind. Diese Kosten sind eine wesentliche Entscheidungsgrundlage für die Eigentümerinnen und Eigentümer.

Ich weiß, dass unverbindliche Kostenvoranschläge zwar auch nicht nach Lust und Laune von dem anbietenden Unternehmen erhöht, sondern nur um zirka 10-15% überschritten werden dürfen, ohne dass das für das anbietende Unternehmen Konsequenzen hat. Als Eigentümerin erwarte ich von “meiner” Hausverwaltung zumindest, dass auf dem Abstimmungsformular, das mir zur Unterschrift vorlegt wird, angegeben wird, ob unverbindliche oder verbindliche Kostenvoranschläge eingeholt wurden und wie lange diese Kostenvoranschläge gültig sind – und ich erwarte, dass die Hausverwaltung Alles tun wird, damit diese Kostenvoranschläge eingehalten werden und die Arbeiten zügig in Auftrag gegeben werden.

Wenn es um Handläufe geht, die nur wenige Hundert Euro kosten, ist eine Überschreitung von Kostenvoranschlägen ärgerlich, aber ein potentieller finanzieller Schaden für eine Eigentümergemeinschaft wäre verkraftbar.

Wenn eine Gesamtrenovierung einer großen Liegenschaft durchgeführt wird, die z. B. rund vier Millionen Euro kostet und die Kosten für die Renovierung z. B. 25% höher ausfallen als laut Kostenvoranschlägen kalkuliert wurde, dann sind das zusätzliche Kosten in der Höhe von einer Million Euro. Dabei berücksichtige ich noch gar nicht, dass Hausverwaltungen für die administrative Bauverwaltung zusätzliche Honorare an Eigentümergemeinschaften stellen, die in der Regel als Prozentsatz der tatsächlichen Kosten vereinbart werden.

Wenn eine Hausverwaltung z. B. 4% der Kosten an Bauverwaltungshonorar verrechnet, dann sind das 40.000,00 Euro zusätzliche Kosten, wenn eine Renovierung statt vier Millionen letztendlich fünf Millionen kostet, nur weil statt verbindlichen Kostenvoranschlägen unverbindliche Kostenvoranschläge eingeholt wurden. Und ich als Eigentümerin habe trotzdem nicht das Recht, in die Kostenvoranschläge, die im Namen der Eigentümergemeinschaft eingeholt wurden, Einblick zu nehmen? Das ist für mich absolut inakzeptabel, weshalb ich von den Abgeordneten zum Nationalrat auch eine Gesetzesänderung des WEG 2002 einfordere.

Wie bereits erwähnt, werden alle Kostenvoranschläge in der Regel mit einem “Ultimatum” ausgestellt, also einem Datum, bis zu dem der Kostenvoranschlag gültig bleibt. Rechtsgrundlage dafür ist wieder das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch, und zwar § 1170a ABGB. Zwar gibt es meines Wissens nach keine exakte Vorgabe, wie lange Kostenvoranschläge gültig sein müssen, aber meine Erfahrung ist, dass sie in der Regel nur ein paar Wochen, maximal 3-6 Monate gültig sind. Ich habe noch nie einen Kostenvoranschlag gesehen, der rund neun Monate lang gültig ist, so wie das bei der Montage der Handläufe notwendig gewesen wäre.

Auch wenn die Hausverwaltung “meiner” Liegenschaft also z. B. darauf geachtet hat, einen verbindlichen Kostenvoranschlag einzuholen – was ich nicht weiß, weil ich es nicht nachprüfen kann -, besteht immer noch das Problem der Gültigkeitsdauer und ich wage zu behaupten, dass die eingeholten Kostenvoranschläge, die eine wesentliche Grundlage für die Entscheidung der Eigentümerinnen und Eigentümer bei der durchgeführten Abstimmung waren, zu dem Zeitpunkt, zu dem die Handläufe letztendlich montiert wurden, schon lange nicht mehr gültig waren.

Wie viel haben die Handläufe, die in “meiner” Liegenschaft montiert wurden, letztendlich wirklich gekostet? Das werde ich frühestens im Frühjahr 2025 wissen, da die Hausverwaltung erst mit Ende März 2025 die Jahresabrechnung des Jahres 2024 vorlegen muss. Wird es eine Diskrepanz zwischen den Kosten geben, die den Eigentümerinnen und Eigentümern im Oktober 2023 genannt wurden und den tatsächlichen Kosten, die nach der Montage im Juni 2024 verrechnet wurden? Ich bin schon sehr gespannt…

Aus diesen Beispielen ergeben sich für mich zwei grundlegende Fragen:

1) Wenn eine Hausverwaltung eine bestimmte Summe für die Kosten von Erhaltungs- oder Verbesserungsmaßnahmen angibt und diese Kosten dann überschritten werden, weil die Gültigkeitsdauer von Kostenvoranschlägen aufgrund des Schneckentempos einer Hausverwaltung überschritten wird, ist die Hausverwaltung dann haftbar für die zusätzlichen Kosten? Kann die Eigentümergemeinschaft Schadenersatzansprüche stellen? Kann eine einzelne Miteigentümerin oder ein einzelner Miteigentümer Schadenersatzansprüche stellen?

2) Eine weitere wichtige Frage ist, zu welchem Zeitpunkt ich in Belege eines laufenden Verwaltungsjahres Einblick nehmen kann. Auch wenn ich derzeit kein Recht darauf habe, in Kostenvoranschläge Einblick zu nehmen, interessiert mich z. B. sehr, ob in den von mir beschriebenen Beispielen die tatsächlich verrechneten Kosten zumindest mit den Kosten, die die Hausverwaltung den Eigentümerinnen und Eigentümern laut eigenen Angaben auf Basis eingeholter Kostenvoranschläge schriftlich mitgeteilt hat, übereinstimmen. Die Handläufe wurden im Juni 2024 montiert, Unternehmen müssen innerhalb von sechs Monaten Rechnungen stellen, in diesem Fall also spätestens im Dezember 2024. Firmen haben in der Regel aber großes Interesse daran, so schnell wie möglich Rechnungen auszustellen, ich vermute deshalb, dass die Rechnungen für die Handläufe bereits im Juli 2024 an die Eigentümergemeinschaft ausgestellt wurden. Darf ich bereits im August 2024 Einblick in Belege des laufenden Verwaltungsjahres nehmen?

Ich bin zwar keine Juristin, aber ich wenn ich mir die Rechtssätze (z. B. RS0123167)
und Entscheidungstexte zu dieser Frage anschaue, z. B. 5Ob169/15m, 5Ob9/10z, denke ich mir eigentlich, dass ich jederzeit Einblick zumindest in die Belege und Kontobewegungen der Konten der Eigentümergemeinschaft nehmen darf und dieses Recht nur durch den Begriff der “Schikane” (5Ob11/08s) eingeschränkt wird. Daraus würde ich eigentlich schließen, dass ich auch das Recht habe, in die Belege und Kontobewegungen eines laufenden Verwaltungsjahres Einblick zu nehmen – aber sicher bin ich mir nicht. Das muss ich noch prüfen.

In meinem letzten Artikel habe ich über das Anbringen eines gesetzlich zwingend vorgeschriebenen Handlaufs auf dem Zugangsweg zu einem der Stiegenhäuser in “meiner” Liegenschaft gesprochen – 14 Monate hat es gedauert, bis dieser Handlauf endlich montiert wurde. Eine Anzeige bei der Baupolizei hat dazu beigetragen, dass die Hausverwaltung im Juni 2024 letztendlich diesen Handlauf montiert hat.

Heute möchte ich ein weiteres Beispiel beschreiben, bei dem es um das Anbringen von Handläufen geht. Für die Anbringung dieser Handläufe gibt es, da nur jeweils eine einzige Stufe überwunden werden muss, allerdings keine gesetzlichen Vorgaben. Die Baupolizei kann mir, wenn die Hausverwaltung in einem sehr gemütlichen Tempo agiert, also nicht helfen, den Prozess zu beschleunigen. Obwohl es in diesem Beispiel um Handläufe geht, ergeben sich daraus ganz andere rechtliche Fragen, die ich in mehreren Artikeln separat behandeln möchte.

In meinem letzten Artikel habe ich darüber berichtet, dass bei einer Vor-Ort-Begehung am 4. April 2023 über die Notwendigkeit der Anbringung von Handläufen gesprochen wurde. Bei diesem Termin wurde auch erwähnt, dass die Hausverwaltung von (nicht genannten) Eigentümerinnen oder Eigentümern gebeten wurde, bei den Eingängen zu zwei der neun Stiegenhäuser, wo jeweils eine einzige Stufe überwunden werden muss, Handläufe anzubringen, da Sturzgefahr für ältere oder gebrechliche Bewohnerinnen und Bewohner bestehen könnte. Es wurde auch erwähnt, dass dafür eine Abstimmung notwendig sei, und es eine Entscheidung der Eigentümerinnen und Eigentümer sei, ob diese beiden Handläufe angebracht werden sollen.

©-Ingrid-Haunold

In der Eigentümerversammlung im September 2023 wurde darüber gesprochen, in einem Schreiben der Hausverwaltung vom 2. Oktober 2023 wurde schriftlich darüber informiert und es wurden Abstimmungsbögen mitgeschickt. Man hatte rund drei Wochen lang Zeit, um sich an der Abstimmung zu beteiligen. Ich habe selbstverständlich für das Anbringen dieser Handläufe gestimmt. Mit Datum 12. Dezember 2023 wurden die Abstimmungsergebnisse veröffentlicht, eine große Mehrheit der Eigentümerinnen und Eigentümer stimmte für diese Maßnahme. Das überraschte mich nicht, denn in “meiner” Liegenschaft leben sehr viele anständige Menschen, und wenn wenn es darum geht, Handläufe zu montieren, damit alte und gebrechliche Menschen eine Stufe leichter überwinden können, stimmt selbstverständlich eine überwältigende Mehrheit für so eine Maßnahme.

©-Ingrid-Haunold

An der beschriebenen Vorgehensweise habe ich – vorerst – keine Kritik zu üben, auch das Tempo finde in grundsätzlich in Ordnung. Denn ich erwarte nicht, dass für jede einzelne Frage, die durch eine Abstimmung geklärt werden muß, auch unverzüglich eine eigene Abstimmung organisiert wird. Es macht Sinn, über mehrere Fragen auf einmal abstimmen zu lassen und da kann es schon sein, dass ein paar Monate zugewartet wird. Wenn es also um außerordentliche Agenden geht und eine Abstimmung notwendig ist, kritisiere ich nicht, dass erst im Oktober 2023 eine Abstimmung organisiert wird, obwohl die Hausverwaltung schon im April 2023 wußte, dass von einigen Eigentümerinnen und Eigentümern der Wunsch für das Anbringen zusätzlicher Handläufe geäußert wurde.

Für mich ist allerdings im Nachhinein eine Frage ungeklärt: War das jetzt eine Abstimmung über ordentliche oder außerordentliche Agenden der Hausverwaltung?

Die Tatsache, dass ich das auch jetzt immer noch nicht beurteilen kann, finde ich problematisch. Bei ordentlichen Agenden sind ja keine Abstimmungen notwendig, d. h. die zusätzlichen Handläufe hätten – wenn es sich eventuell um ordentliche Verwaltungsagenden handelt – schon im April 2023 montiert werden können.

Im April 2023 wurde mitgeteilt, dass eine Abstimmung notwendig sei. Im Oktober 2023 wurde diese Behauptung schriftlich wiederholt: Nur die Eigentümerinnen und Eigentümer könnten über diese Maßnahme entscheiden. Das würde für mich eigentlich bedeuten, dass es sich um außerordentliche Agenden handelt. Die Hausverwaltung erwähnt das in ihrem Schreiben aber nicht explizit.

Und auch auf dem Abstimmungsformular, das ich ausfüllte, wird nicht erwähnt, ob es sich um eine Abstimmung über ordentliche oder außerordentliche Agenden handelt. Auf dem Formular konnte ich nur ankreuzen, ob ich mit der Maßnahme einverstanden bin oder nicht und es gab Informationen darüber, bis zu welchem Datum ich das ausgefüllte Formular an die Hausverwaltung retournieren musste.

Meine erste Frage in diesem Zusammenhang ist: Ist das überhaupt korrekt, dass diese Information darüber, ob es sich um ordentliche oder außerordentliche Agenden handelt, auf einem Abstimmungsformular nicht angegeben wird?

Ich weiß es nicht, finde das aber sehr seltsam.

In dem Schreiben, mit dem der Beschluss im Dezember 2023 bekanntgegeben wird, steht dann, dass der Beschluss deshalb gültig ist, weil sich zumindest so viele Eigentümerinnen und Eigentümer an der Abstimmung beteiligt haben, dass ihre Stimmanteile mindestens ein Drittel der Gesamtanteile ausmachen und zudem mindestens zwei Drittel der abgegebenen Stimmen für diese Maßnahme abgegeben wurden. Die Einspruchfrist gegen diesen Beschluss beträgt laut Angaben der Hausverwaltung einen Monat.

Die Hausverwaltung verweist in ihrem Schreiben über die Beschlussbekanntgabe auf § 24 Abs. 4 Satz 1 und 2 WEG 2002, wo genau diese Bestimmung über die Beteiligungsquoten nachgelesen werden kann: “Für die Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer ist entweder die Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder die Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, ebenfalls berechnet nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, erforderlich. Im zweitgenannten Fall muss die Mehrheit überdies zumindest ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreichen.”

Auf diesen § 24 Abs. 4  wird in dem § 28 Abs. 1 WEG 2002 Bezug genommen, in dem es um Abstimmungen über ordentliche Agenden geht: “In Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft entscheidet – unbeschadet der Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers nach § 30 – die Mehrheit der Wohnungseigentümer (§ 24 Abs. 4).”

Daraus schließe ich, dass die Hausverwaltung argumentiert, dass es sich bei dieser Abstimmung um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung handelt. Aber weshalb wurde den Eigentümerinnen und Eigentümern dann vorab mitgeteilt, dass nur die Eigentümergemeinschaft in dieser Angelegenheit entscheiden kann und eine Abstimmung notwendig ist?

Für Agenden der ordentlichen Verwaltung sind ja gar keine Abstimmungen notwendig!

Ich denke mir beim Lesen der Beschlussbekanntgabe, egal, was die Hausverwaltung behauptet: Das ist eine Abstimmung über außerordentliche Agenden der Verwaltung. Und bei Abstimmungen über außerordentliche Agenden gilt eine 3-monatige Einspruchsfrist.

“Über Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die in § 28 genannten Angelegenheiten hinausgehen, wie etwa nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen, entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer (§ 24 Abs. 4), doch kann jeder der Überstimmten mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag die gerichtliche Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses verlangen. Die Antragsfrist beträgt drei Monate, bei unterbliebener Verständigung des Wohnungseigentümers von der beabsichtigten Beschlussfassung und von ihrem Gegenstand (§ 25 Abs. 2) hingegen sechs Monate und beginnt mit dem Anschlag des Beschlusses im Haus gemäß § 24 Abs. 5.” (§ 29 Abs. 1 WEG 2002).

Fassen wir zusammen: Die 1-monatige Einspruchsfrist gegen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gilt für Agenden der ordentlichen Verwaltung, für außerordentliche Agenden gilt eine 3-monatige Einspruchsfrist.

In nachfolgenden Telefonaten mit einer Mitarbeiterin der Hausverwaltung wurde mir versichert, dass es sich um eine Abstimmung über ordentliche Agenden gehandelt hätte, weshalb es auch nur eine 1-monatige Einspruchsfrist gab.

Ich bin mir nicht sicher, dass das stimmt. Ich weiß, dass die Abgrenzung zwischen ordentlichen und außerordentlichen Verwaltungsagenden schwierig ist, weil es nämlich auch noch den dynamischen Erhaltungsbegriff gibt. Ob das Anbringen von zusätzlichen Handläufen unter diesen dynamischen Erhaltungsbegriff zählt, weiß ich nicht. Das muß ich noch recherchieren.

Aus diesem Beispiel ergeben sich mehrere grundlegende Fragen:

1) Muss auf einem Abstimmungsformular und dann auch in dem Schreiben, in dem das Ergebnis der Abstimmung bekanntgegeben wird, explizit angegeben werden, ob es sich bei einer Abstimmung um ordentliche oder außerordentliche Agenden handelt? Hat meine Hausverwaltung schlampig gearbeitet?

2) Kann mit dem dynamischen Erhaltungsbegriff argmentiert werden, wenn es um das Anbringen von Handläufen geht, bei denen nur eine einzige Stufe überwunden werden muss? Oder fällt so eine Maßnahme nicht unter diesen dynamischen Erhaltungsbegriff?

3) Wenn es sich um Agenden der ordentlichen Verwaltung handelt, ist ja keine Abstimmung notwendig. Wieso wird den Eigentümerinnen und Eigentümern dann mitgeteilt, dass nur sie über diese Maßnahme entscheiden können und eine Abstimmung notwendig ist? Man muß auch bedenken, dass die Kosten für diese Maßnahme lächerlich gering sind. Die Kosten für beide Handläufe (Material und Montage) belaufen sich gemeinsam auf einen dreistelligen Eurobetrag, also nicht einmal auf 1.000,00 Euro. Für eine Liegenschaft mit rund 150 Wohnungen ist das eine so geringe Summe, dass man nicht einmal mit finanziellen Bürden argumentieren könnte, die eventuell eine Abstimmung auch bei Agenden der ordentlichen Verwaltung sinnvoll bzw. notwendig machen würden. Wenn die Hausverwaltung eine 1-monatige Einspruchsfrist angibt und somit behauptet, dass es sich um Agenden der ordentlichen Verwaltung handelt, verstehe ich nicht, weshalb überhaupt eine Abstimmung notwendig war. Dann hätten diese zwei Handläufe doch gleich im April 2023 montiert werden können, und nicht erst im Juni 2024, wie das letztendlich gemacht wurde. Wenn es sich um Agenden der ordentlichen Verwaltung handeln würde, müsste ich dann doch Kritik üben und der Hausverwaltung vorwerfen, dass sie nicht zügig gehandelt hat.

4) Eine weitere Frage, die sich ergibt, wenn argumentiert wird, dass es sich um ordentliche Agenden der Verwaltung handelt, ist, warum dann nicht bei allen neun Stiegenhäusern Handläufe montiert wurden. Wenn der dynamische Erhaltungsbegriff verwendet wird, um zu argumentieren, dass es sich nicht um außerordentliche Agenden handelt und es deshalb nur eine 1-monatige Einspruchsfrist geben kann, dann verstehe ich nicht, wie die Hausverwaltung gegenüber den Eigentümerinnen und Eigentümern der sieben anderen Stiegenhäuser rechtfertigen will, dass die dort wohnenden alten und gebrechlichen Menschen kein Recht auf einen Handlauf haben. Dann könnte ich eigentlich der Hausverwaltung einen Vorwurf machen, dass sie ausgewählte Eigentümerinnen und Eigentümer bevorzugt und andere benachteiligt. Auf allen Stiegen wohnen alte und gebrechliche Menschen!

Meiner Meinung nach handelt es sich bei dieser Abstimmung um eine Maßnahme, die zu den außerordentlichen Agenden der Verwaltung zählt, und somit auch wirklich eine Abstimmung notwendig war. Ich glaube eigentlich, dass die Hausverwaltung einen Fehler macht, wenn sie argumentiert, dass es sich um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung handelt und bei der Beschlussbekanntgabe eine 1-monatige Einspruchsfrist angibt. Aber sicher bin ich mir nicht, und ich bin ja auch keine Juristin.

Da ich eine möglichst rasche Anbringung der Handläufe wünschte (und eigentlich Handläufe für alle neun Stiegenhäuser befürworte), habe ich diese Angelegenheit damals nicht weiterverfolgt. Sonst wäre es vielleicht zu weiteren Verzögerungen gekommen. Wenn die Hausverwaltung eventuell einen Fehler macht, der mir nützt bzw. meinen Wünschen entspricht, bin ich nicht so blöd, dass ich mich darüber aufrege. Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer ist schließlich selbst verantwortlich dafür, dass ihre/seine Rechte gewahrt werden.

Dass die Handläufe erst im Juni 2024 angebracht wurden, ärgert mich aber auf jeden Fall Denn eigentlich erwarte ich mir, dass die Hausverwaltung unverzüglich handelt, sobald die Einspruchsfrist gegen einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft endet. Ob das jetzt der 12. Jänner 2023 gewesen wäre (bei einer 1-monatigen Einspruchsfrist), oder der 12. März 2024 (bei einer 3-monatigen Einspruchsfrist), ist egal: Das rechtfertigt meiner Meinung nach nicht, dass diese Handläufe erst im Juni 2024 angebracht wurden.

In diesem vierten Artikel über die Zuständigkeiten der Baupolizei im Zusammenhang mit der Liegenschaftsverwaltung von Mehrparteienhäusern möchte ich ein Beispiel beschreiben, bei dem es um gesetzlich vorgeschriebene Sicherheitsmaßnahmen geht.

In Teil 1 dieser Artikelserie über die Möglichkeiten einzelner Wohnungseigentümer/innen, ihre Hausverwaltungen indirekt – über den Umweg der Baupolizei – zum Handeln zu zwingen, habe ich beschrieben, wie ich bei meinen eigenen Recherchen vorgehe. In diesem ersten Artikel finden Sie auch wichtige Links für Ihre eigenen Recherchen. In Teil 2 und Teil 3 dieser Artikelserie habe ich Beispiele beschrieben, bei denen es um die Gefahr für die Gesundheit oder das Leben von Menschen geht.

In dem heutigen vierten Artikel geht es um die sichere Nutzung der Liegenschaft, explizit um die Anbringung eines gesetzlich vorgeschriebenen Handlaufs. Ganz grundsätzlich geht es aber um die Frage, in welchem Tempo eine Hausverwaltung handeln muss, und ab wann man von “grober Pflichtverletzung” (laut § 21 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002) sprechen kann.

In einem Schreiben vom 2. Oktober 2023 informierte die Hausverwaltung die Eigentümerinnen und Eigentümer “meiner” Liegenschaft, dass bei dem Zugangsweg, der zu einem der Stiegenhäuser führt, ein Handlauf verpflichtend anzubringen ist, da zwei Stufen überwunden werden müssen. (Dieses Schreiben vom 2. Oktober 2023 ist das Protokoll der Eigentümerversammlung vom September 2023, in dieser Versammlung wurde über das Anbringen von Handläufen gesprochen.).

Die Notwendigkeit für diese Maßnahme wurde im Zuge einer Vor-Ort-Begehung festgestellt. In dem Schreiben wird auf die OIB-Richtlinie 4 verwiesen, die sich mit Aspekten der Nutzungssicherheit und Barrierefreiheit beschäftigt, und die Hausverwaltung weist darauf hin, dass die Vorgaben dieser Richtlinie für die Wiener Bauordnung relevant und somit verpflichtend umzusetzen sind. Die Hausverwaltung informiert über die technischen Mindestvorgaben (vorgeschriebene Länge) und die damit verbundenen Kosten (lächerlich gering!). Die Hausverwaltung informiert die Eigentümerinnen und Eigentümer, dass diese Erhaltungsarbeiten beauftragt werden.

Eigentlich ist das ein sehr einfacher Fall. Eine gesetzlich vorgeschriebene Erhaltungsmaßnahme für die sichere Nutzung der Liegenschaft, die noch dazu sehr billig umgesetzt werden kann. Ich bin der Meinung, dass in so einem Fall, in dem es um die Sicherheit und somit um die potentielle Gefährdung der Gesundheit oder des Lebens von Menschen geht, ganz grundsätzlich immer mit einer Feuer-unter-dem-Arsch-Geschwindigkeit gehandelt werden sollte. Als Eigentümerin bin ich ja haftbar, wenn ein Mensch stürzt und ein Handlauf fehlt. In solchen Fällen erwarte ich von der Hausverwaltung “meiner” Liegenschaft, dass sie unverzüglich handelt.

Aber schauen wir uns diesen Fall einfach einmal genauer an….

Am 4. April 2023 gab es eine Vor-Ort-Begehung der Liegenschaft mit Mitarbeitenden der Hausverwaltung, an der auch Eigentümerinnen und Eigentümer teilnehmen konnten. Es wurde auf einige wichtige Erhaltungsmaßnahmen hingewiesen und bei dieser Begehung wurde von den Mitarbeitenden der Hausverwaltung zum ersten Mal erwähnt, dass bei einem Zugangsweg zu einem der Stiegenhäuser einer Handlauf fehlt, der aber gesetzlich vorgeschrieben ist.

Man kann also ein Datum fixieren, an dem der Hausverwaltung bereits nachweislich bewußt war, dass es in dieser Angelegenheit eine dringende, gesetzlich zwingend vorgeschriebene Erhaltungsmaßnahme gab.

Meine erste Frage im Zusammenhang mit diesem Datum 4. April 2023 ist, wieso diese Erhaltungsmaßnahme nicht schon vor dem 4. April 2023 in Auftrag gegeben wurde. Wenn eine Hausverwaltung den Eigentümerinnen und Eigentümern an einem bestimmten Tag etwas mitteilt, ergibt sich daraus logisch, dass die Mitarbeitenden der Hausverwaltung schon vor diesem Stichtag darüber Bescheid wussten. Wenn die Hausverwaltung mir etwas am 4. April 2023 mitteilt, wusste sie spätestens auch schon am 3. April 2023 darüber Bescheid.

Wieso wurde diese Erhaltungsmaßnahme also nicht spätestens am 4. April 2024 in Auftrag gegeben? Es handelt sich ja um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung, die Hausverwaltung kann selbstständig Entscheidungen treffen und Handwerker beauftragen. Die Kosten für das Anbringen dieses gesetzlich zwingend vorgeschriebenen Handlaufs (Material und Arbeitszeit) sind lächerlich gering.

Ich verstehe das nicht, weshalb die Hausverwaltung nicht spätestens an diesem Tag gehandelt hat.

… Aber es wurde nicht gehandelt.

Das nächste Lebenszeichen der Hausverwaltung in dieser Angelegenheit erfolgte während der Eigentümerversammlung im September 2023 und schriftlich am 2. Oktober 2023, also ziemlich genau sechs Monate nach dieser Vor-Ort-Begehung. Ein halbes Jahr lang wurde diese gesetzlich zwingend vorgeschriebene Erhaltungsarbeit nicht beauftragt.

Warum?

Ich habe in den folgenden Wochen und Monaten mehrmals die Durchführung dieser Erhaltungsarbeit schriftlich und mündlich eingefordert, und schießlich am 18. März 2024 eine Anzeige bei der Wiener Baupolizei eingereicht.

In meinem Brief an die Baupolizei habe ich unter anderem Folgendes geschrieben: “Mir ist klar, dass ich die Anzeige gegen die Eigentümergemeinschaft – und somit auch gegen mich selbst – erstatten muss, aber ich habe es satt, dass die Hausverwaltung nicht handelt. Es geht in dieser Angelegenheit ja auch um Haftung. Falls jemand stürzt, bin ich als Eigentümerin haftbar. Diese Anzeige dient auch zu meinem Schutz, falls jemand stürzt.”

Denn haftbar ist immer die Eigentümergemeinschaft, eine Hausverwaltung handelt immer nur im Auftrag und im Namen der Eigentümergemeinschaft – ich bin zwar keine Juristin und gebe keine Rechtsauskunft, aber schauen Sie sich einmal die Abrechnungen Ihrer eigenen Liegenschaft an! Rechnungsempfänger ist immer die Eigentümergemeinschaft. Deshalb ist es auch wichtig, dass man sich als Wohnungseigentümer/in um Liegenschaftsagenden kümmert und sich nicht auf die Hausverwaltung verlässt.

©-Ingrid-Haunold

Aber zurück zur Baupolizei: Auf die Baupolizei ist immer Verlass!

Am 6. Juni 2024 wurde dieser gesetzlich zwingend vorgeschriebene Handlauf schließlich montiert. Auf dem Foto sehen Sie diesen wunderschönen Handlauf, ein ähnliches Modell finden Sie vielleicht nicht in jedem, auf jeden Fall aber in jedem größeren Baumarkt.

Fassen wir zusammen: Ich kann dokumentieren, dass die Hausverwaltung spätestens am 4. April 2023 wußte, dass Handlungsbedarf besteht, aber erst am 6. Juni 2024 – 14 Monate später – wurde der Handlauf montiert.

Wieso hat das so lange gedauert?

Ich verstehe das einfach nicht, wieso ich als Eigentümerin 14 Monate lang darauf warten und darum kämpfen muss, dass die Hausverwaltung meiner Liegenschaft eine gesetzlich zwingend vorgeschriebene Erhaltungsarbeit durchführt, die wenig kostet, eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung ist, der Sicherheit der Bewohnerinnen und Bewohner der Liegenschaft dient, für die das Material in jedem größeren Baumarkt besorgt werden kann und die von jedem Handwerks-Lehrling im ersten Lehrjahr ruck-zuck ausgeführt werden kann.

Im Zusammenhang mit diesem Beispiel ergeben sich für mich drei grundsätzliche Fragen, die ich noch abklären möchte:

1) Seit wann gilt diese Vorgabe, dass ein Handlauf zwingend notwendig ist, wenn zwei Stufen überwunden werden müssen? Bauordnungen und OBI-Richtlinien ändern sich ja kontinuierlich, das ist ganz normal. Etwas, das im Jahr 2024 gesetzlich vorgeschrieben ist, muss nicht auch schon im Jahr 2014 vorgeschrieben gewesen sein. Diese Frage finde ich deshalb wichtig, weil die Hausverwaltung ja seit dem Jahr 2019 “meine” Liegenschaft verwaltet, die Eigentümerinnen und Eigentümer aber zum ersten Mal im Jahr 2023 davon informiert wurden, dass diese gesetzliche Vorgabe existiert. Ist das eine neue Regelung, oder existiert sie schon länger? Wenn sie schon länger existiert, ergibt sich für mich automatisch die Frage, wieso das der Hausverwaltung nicht schon früher aufgefallen ist. Das ist ein Punkt, der für mich ungeklärt ist, und den ich noch recherchieren möchte.

2) Die zweite Frage, die sich ergibt, ist, in welchem Tempo Hausverwaltungen handeln müssen. Was gilt als akzeptabel? Bin nur ich alleine der Meinung, dass 14 Monate viel zu lange sind, um eine gesetzlich zwingend vorgeschriebene Erhaltungsmaßnahme durchzuführen? Wie entscheidet der Oberste Gerichtshof (OGH)? Wann kann man von “Pflichtverletzung” sprechen, und wann kann man von “grober Pflichtverletzung” sprechen?

3) Bei einer groben Pflichtverletzung hat man als einzelne/r Eigentümer/in ja das Recht, einen Gerichtsantrag auf Absetzung der Hausverwaltung zu stellen. Ich glaube nicht, dass ein einzelner Fall von “grober Pflichtverletzung” reichen würde, wenn es sich nicht um einen gravierenden Fall handelt, was bei diesem Beispiel sicher nicht der Fall ist. Aber ich werde in den folgenden Wochen noch mehrere Beispiele anführen, bei denen ich immer wieder die Hausverwaltung – vergeblich – zu einem schnelleren Handeln aufforderte (bzw. in manchen Fällen immer noch auffordere). Ich erwarte von der Hausverwaltung meiner Liegenschaft, dass sie zügig handelt. Das sollte meiner Meinung nach eine Selbstverständlichkeit sein für ein Unternehmen, das Liegenschaften verwaltet.

Auch wenn ein einzelner Fall wie der hier beschriebene nicht ausreicht für einen Gerichtsantrag, reichen vielleicht mehrere ähnliche Vorfälle. Wie viele Beispiele ähnlicher Art sind notwendig, damit ein Richter oder eine Richterin meint, “jetzt reicht’s”?

In diesem Artikel schildere ich ein weiteres Beispiel dafür, wie man als Einzelperson in manchen Fällen Hausverwaltungen zum Handeln zwingen kann – nämlich indirekt, über den “Umweg” der Baupolizei. In Teil 1 dieser Artikelserie habe ich beschrieben, wie ich bei Recherchen vorgehe und in welchen Fällen ich die Baupolizei “zu Hilfe rufen” kann. In diesem “Teil 1” finden Sie auch wichtige Links für Ihre eigenen Recherchen. In Teil 2 der Artikelserie habe ich meine ersten (positiven!) Erfahrungen mit der Baupolizei geschildert. Heute, in diesem dritten Teil der Artikelserie, beschreibe ich eine weitere, äußerst positive Erfahrung mit der Baupolizei, bei der es gar nicht um meine eigene Liegenschaft geht.

“Meine” Liegenschaft wurde vor ein paar Jahren grundrenoviert und die Gebäude waren rund ein Jahr lang – vom Sommer 2020 bis in den Sommer/Herbst 2021 – eingerüstet. Die Laufplanken des Gerüsts, das an dem Gebäude hochgezogen wurde, in dem meine Wohnung im dritten Stock liegt, war zufällig so zusammengesetzt, dass die Bauarbeiter gemütlich durch die Fenster und die Balkontüre direkt in meine Wohnung blicken konnten. Ein ganzes Jahr lang lebte ich in meiner Wohnung mit zugezogenen Vorhängen, was eine große psychische Belastung war.

Dann, endlich, im Herbst 2021, wurden die Bauarbeiten an meinem Gebäude fertiggestellt und es wurde abgerüstet. Ich trat auf meinen neuen Balkon – und blickte auf ein Gerüst.

Das Gerüst dieses anderen Hauses wurde zirka zur gleichen Zeit hochgezogen wie das Gerüst meines Hauses, aber es war nur ein einstöckiges Gerüst, das auf der Höhe der Fenster des ersten Stocks dieses Gebäudes endete. In dem einen Jahr, in dem meine Liegenschaft umfassend renoviert wurde, wurden an diesem anderen eingerüsteten Gebäude keinerlei Renovierungsarbeiten vorgenommen. Ich konnte damals das Wort “Gerüst” nicht mehr hören, wollte einfach kein Gerüst mehr sehen, und schrieb im April 2022 schließlich eine Email (mit Foto und Angabe der Adresse des Hauses) an die Baupolizei. Ich schrieb Folgendes:

“Wie aus dem Foto ersichtlich ist, gibt es auch einen Zaun, der bis auf die Straße geht, wodurch Parkplätze verloren gehen. Normalerweise kann man dort schräg parken, jetzt nur parallel. Innerhalb des Zauns liegen Schilder für ein temporäres Halteverbot und auf einem dieser Schilder steht, dass das Parkverbot ab dem 28. Juli 2020 gilt. Seit diesem Datum ist also eingerüstet. Wie aus dem Foto ersichtlich, geht das Gerüst bis zum ersten Stock – im letzten Sommer saß ein junger Mann auf dem Gerüst, der durch sein Fenster auf das Gerüst gekrochen ist und es als Balkon benutzt hat und sich dort gesonnt hat. Auf dem Foto ist auch ersichtlich, dass oben beim Gesims etwas weggebrochen ist – ich nehme fast an, das ist der Grund für das Gerüst, als Schutz, damit den Fußgängern nichts auf den Kopf fällt. Aber es ist höchste Zeit, dass dieses Gerüst verschwindet.”

Wenige Wochen, nachdem ich Anzeige erstattet hatte, begannen die Reparaturarbeiten an diesem Gebäude. Die Baupolizei handelte unverzüglich und ordnete die notwendigen  Renovierungsarbeiten am Gesims dieses Hauses an.

Wie Sie aus dem Text meiner Anzeige erkennen können, reicht es, wenn man die Situation beschreibt und mit Fotos dokumentiert. Man muss nicht wissen, welche Hausverwaltung zuständig ist. Potentielle Gefahr für die Gesundheit oder das Leben von Menschen ? Zögern Sie nicht und erstatten Sie eine Anzeige, egal, um welche Liegenschaft es sich handelt!

Das, was mich an dieser Situation am meisten wundert, ist die rund zweijährige Untätigkeit der Hausverwaltung. Sie handelte erst, als sie durch die Baupolizei dazu gezwungen wurde. An dem Gebäude waren dringende Reparaturarbeiten notwendig, auf dem Foto, das ich an die Baupolizei schickte, ist zu sehen, dass ein Teil des Gesimses fehlt. Diesem Gebäude sind ein paar Zacken aus der Krone gefallen – und trotzdem handelte die Hausverwaltung dieser Liegenschaft nicht?

Das ist die eine Frage, die mich am meisten beschäftigt, immer wieder, auch bei den zwei Hausverwaltungen, die in den letzten Jahren “meine” Liegenschaft verwaltet haben: Warum handeln die nicht?

Was denken sich Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter einer Hausverwaltung eigentlich, wenn ein Notfallgerüst hochgezogen werden muss, weil ein Teil eines Gesimses herunterfällt? Glauben sie, dass das reicht? Dass dann nichts mehr getan werden muss? Dass man sich dann zwei Jahre lang nicht um dringend notwendige Erhaltungsarbeiten kümmern muss?

Diese Untätigkeit über Monate und Jahre hinweg, die ich auch bei den Hausverwaltungen “meiner” Liegenschaft scharf kritisiere, kann ich einfach nicht nachvollziehen. Wo liegt das Problem, weshalb handeln die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter einer Hausverwaltung auch dann nicht, wenn dringende Arbeiten erledigt werden müssten?

Der Gesetzgeber hat Hausverwaltungen ja mit umfassenden Kompetenzen ausgestattet. Wenn z. B. der Reparaturfonds einer Liegenschaft nicht hoch genug dotiert ist, obwohl dringende Reparaturarbeiten notwendig sind, kann die Hausverwaltung einen Kredit aufnehmen. Dagegen können sich Eigentümerinnen und Eigentümer nicht einmal wehren. Herunterfallende Gesimsteile sind doch ein echter Reparaturnotfall, weshalb hat die Hausverwaltung dieser Liegenschaft fast zwei Jahre lang nicht gehandelt?

Hausverwaltungen sind ja zum Handeln verpflichtet. Mich interessiert eine Frage ganz besonders: Wann wird die Grenze überschritten von “Pflichtverletzung” zu “grober Pflichtverletzung”? Ich bin keine Juristin und gebe keine Rechtsauskunft. Aber ich weiß, dass ich als einzelne Miteigentümerin das Recht habe, einen Gerichtsantrag auf Absetzung der Hausverwaltung wegen “grober Pflichtverletzung” zu stellen. In so einem Fall muss ich mich mit den anderen Miteigentümer/innen meiner Liegenschaft nicht koordinieren und es muss keine Abstimmung zur Absetzung der Hausverwaltung durchgeführt werden. Außerdem wäre ich in so einem Fall an keine Fristen gebunden, was bei einem Hausverwaltungswechsel durch eine Abstimmung der Eigentümer/innen der Fall wäre.

Die Frage, ab wann Untätigkeit als “grobe Pflichtverletzung” gilt, muss ich noch klären, aber ich weiß, dass es zu dieser Frage bereits Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes gibt. Ich werde noch mehrere, sehr unterschiedliche Beispiele beschreiben, bei der es um genau diese Frage geht, nämlich in welchem Tempo Hausverwaltungen handeln müssen.

Bei dem oben genannten Beispiel handelt es sich um eine zweijährige Untätigkeit im Zusammenhang mit Reparaturarbeiten. Sie glauben, schlimmer geht es nicht? Dann sind Sie aber sehr naiv! Ich warte mittlerweile schon fast zwölf Jahre lang – seit 2019 mit der “neuen” Hausverwaltung – darauf, dass Erhaltungsarbeiten des Terazzobodens im Eingangsbereich des Stiegenhauses meines Gebäudes durchgeführt werden. Im Jahr 2018 wurde eine teures Gutachten in Auftrag gegeben, in dem festgestellt wurde, dass das notwendige Erhaltungsarbeiten sind. Meine eigenen Emails an die (damalige) Hausverwaltung in dieser Angelegenheit reichen bis ins Jahr 2013 zurück. Immer wieder urgiere ich, dass diese Erhaltungsarbeiten durchgeführt werden, bis jetzt erfolglos. Aber das ist eine Geschichte, die ich in einem separaten Artikel erzählen werde.