Unzufrieden mit der Hausverwaltung? Zuständigkeiten der Baupolizei (Teil 1 – Recherchen)

Posted on 06/25/2024 by Ingrid Haunold

Als 0,74%-Miteigentümerin einer großen Liegenschaft in Wien kann ich alleine nicht viel bewirken, wenn sich meine Hausverwaltung nicht zu meiner Zufriedenheit um die Verwaltung der Liegenschaft kümmert. Ich bin mit den Leistungen meiner Hausverwaltung äußerst unzufrieden und möchte sie gerne loswerden. Aber das ist insbesondere bei großen Liegenschaften nicht einfach, ein Gerichtsantrag eines einzelnen Miteigentümers bzw. einer einzelnen Miteigentümerin auf Absetzung einer Hausverwaltung wegen “grober Pflichtverletzung” ist möglich, aber zeitaufwendig und kostenintensiv. Aus diesem Grund habe ich mich entschieden, vorerst einmal alle Möglichkeiten auszuloten, die sich mir als Einzelperson bieten, um meine Hausverwaltung zu einer besseren Leistung zu zwingen.

Wer kann eine Hausverwaltung dazu zwingen, dass sie handelt? Behörden!

Aus diesem Grund sind Behörden die besten Ressourcen für einzelne Miteigentümerinnen und Miteigentümer von Liegenschaften und es zahlt sich aus, sich umfassend darüber zu informieren, welche Rechte unterschiedliche Behörden im Zusammenhang mit Liegenschaften haben.

Als einzelne Miteigentümerin einer Liegenschaft kann ich indirekt über Behörden den größten Druck mit minimalem Aufwand auf eine Hausverwaltung ausüben.

Ich bin keine Juristin und gebe keine Rechtsauskunft. In meinen Artikeln beschreibe ich nur, wie ich mit bestimmten Situationen umgehe und welche Lehren für die Zukunft ich daraus ziehe. Heute schildere ich meine Recherchen in Bezug auf die Baupolizei und beschreibe, wie ich das Rechtsinfomationssystems des Bundes nutze.

In drei weiteren Artikeln werde ich schildern, welche Anzeigen ich bei der Baupolizei bereits erstattet habe. Ich liebe die Wiener Baupolizei!

Die Baupolizei, die nur im Volksmund so heißt, kann Druck auf Hausverwaltungen ausüben, wenn diese sich in bestimmten Fällen nicht gesetzeskonform um den Erhalt einer Liegenschaft kümmern. In Wien ist die zuständige Behörde – die “Baupolizei” –  die Magistratsabteilung (MA) 37.

Auf der Webseite der MA 37 finde ich die für meinen Bezirk zuständige Gebietsgruppe mit Addressangabe, Telefonnummer und Email-Adresse.

Behörden handeln auf Basis von Gesetzen, deshalb muss ich zuerst recherchieren, welche Gesetze für meine jeweilige Situation relevant sind.

Wenn man sich noch nie mit Gesetzen beschäftigt hat, kann man sich leicht von Gesetzestexten eingeschüchtert fühlen. Aber je mehr Gesetzestexte ich las, desto einfacher wurde es und heute schrecke ich nicht mehr davor zurück. Ich drucke mir Gesetze aus und lese sie mir in aller Ruhe einmal zur Gänze durch. Vieles verstehe ich beim ersten Lesedurchgang gar nicht, aber danach arbeite ich mich Satz für Satz durch die einzelnen Artikel oder Paragraphen. Gesetze sind exakt formulierte Texte. Zu fast allen Gesetzesparagraphen gibt es zudem höchstgerichtliche Entscheidungen, die beim Verständnis von Gesetzestexten helfen.

Falls Sie noch nie einen Gesetzestext gelesen haben, rate ich zum Lesen der Bundesverfassung und der dazugehörigen höchstgerichtlichen Entscheidungen. Das ist eine gute Einführung für Menschen ohne juristische Kenntnisse.

Oft weiß ich am Beginn meiner Recherchen gar nicht, welche Gesetze ich suche – ich bin ja keine Juristin. Aber ich weiß, dass ich alle österreichischen Gesetze ganz leicht in dem Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) finde, wo ich auch alle höchstgerichtlichen Entscheidungen finden kann.

Deshalb gebe ich zu Beginn meiner Recherchen immer zuerst einen Schlüsselbegriff in meinen Internetbrowser ein, wenn ich ein Gesetz suche, und schreibe zusätzlich “ris.bka.gv.at”. Außerdem schreibe ich immer zusätzlich “§ 0”. Denn wenn ich den “Paragraphen Null” angebe, bekomme ich als Suchresultat immer das, was ich als “Titelei” eines Gesetzes bezeichne, nämlich die wichtigsten grundsätzlichen Angaben übe das aufgerufene Gesetz.

Gleich unter dem offiziellen Titel des Gesetzes gibt es dann in der RIS-Datenbank einen Link zu “Gesamte Rechtsvorschrift heute”, und dort finde ich jeweils die tagesaktuelle Fassung eines Gesetzes.

Wenn es also z. B. um den Erhalt von Gebäuden einer Liegenschaft geht, tippe ich “Baugesetz § 0 ris.bka.gv.at” in meinen Browser. Da bekomme ich dann mehrere Ergebnisse, z. B. war der erstgereihte Treffer der von mir am 24.06.2024 durchgeführten Suche ein Link zu dem Baugesetz der Steiermark. Daran erkenne ich, dass Baugesetze Landesgesetze sind und für jedes Bundesland unterschiedliche Baugesetze gelten.

Das für mich als Wienerin relevante Baugesetz ist die “Bauordnung für Wien” (BO für Wien).

Wenn ich auf diesen Link klicke, komme ich zur “Titelei” der Wiener Bauordnung, ich klicke anschließend auf “Gesamte Rechtsvorschrift heute” und komme zu “Landesrecht konsolidiert Wien: Gesamte Rechtsvorschrift für Bauordnung für Wien, Fassung vom 24.06.2024”. Wenn ich zu einem späteren Zeitpunkt auf diesen Link klicken würde, würde ich die tagesaktuelle Fassung bekommen und nicht die Fassung vom 24.06.2024.

Die Wiener Bauordnung ist nicht das einzige Gesetz, das für mich als einzelne Eigentümerin einer Liegenschaft wichtig ist, es gibt noch zahlreiche andere Gesetze, die mir helfen können indirekt über Anzeigen bei Behörden Druck auf meine Hausverwaltung auszuüben. Aber die Wiener Bauordnung legimitiert die Wiener Baupolizei dazu, in bestimmten Fällen in Verwaltungsagenden von Liegenschaften einzugreifen.

Die Wiener Bauordnung ist ein umfangreiches Gesetz – und das ist gut für einzelne Miteigentümerinnen oder Miteigentümer einer Liegenschaft. Denn fast jede Kleinigkeit im Zusammenhang mit Gebäuden, aber z. B. auch mit “Vorgärten, Abstandsflächen und gärtnerisch auszugestaltende Flächen” (§ 79 BO für Wien), wird detailliert geregelt. Und wenn sich Eigentümergemeinschaften bzw. deren Hausverwaltungen nicht an die Bestimmungen dieses Gesetzes halten, kann die Baupolizei einschreiten. Je besser ich die Bauordnung für Wien kenne, desto mehr Druck kann ich auf die Hausverwaltung ausüben.

Der 9. Teil der Wiener Bauordnung ist den “Bautechnischen Vorschriften” gewidmet. Da geht es vor allem um das, was der römische Autor Vitruv schon im 1. Jahrhundert v. Chr. als Firmitas (Festigkeit) und Utilitas (Nützlichkeit) bezeichnet hat. Es geht z. B. um die Sicherheit des Gebäudes, aber auch um Nutzungssicherheit und Barrierefreiheit und um Aspekte wie Schallschutz oder Wärmedämmung.

(Auch die dritte von Vitruv formulierte Anforderung an die Architektur – Venustas (Schönheit) – fällt übrigens in den Zuständigkeitsbereich der Baupolizei, nämlich in den Fällen, in denen es z. B. um Denkmalschutz geht.)

Wenn ich also nicht damit zufrieden bin, wie sich die Hausverwaltung um meine Liegenschaft kümmert, stelle ich mir selbst drei Fragen und beurteile anhand der Antworten, ob ich eine Anzeige bei der Baupolizei erstatten kann:

1) Ist das Gebäude sicher? Diese Frage betrifft z. B. Aspekte der technischen Standfestigkeit oder des Brandschutzes.

2) Kann das Gebäude sicher genutzt werden? Hierbei geht es z. B. darum, ob alle vorgeschriebenen Sicherheitsmaßnahmen erfüllt werden, z. B. das Anbringen von Handläufen.

3) Besteht durch das Gebäude Gefahr für die Gesundheit oder das Leben von Menschen? Bei diesem Punkt geht es z. B. um herabfallende Gebäudeteile.

Ich habe schon drei Anzeigen bei der Baupolizei erstattet, die auch in allen drei Fällen eingeschritten ist. Meine Anzeigen betrafen Punkt 2 und 3: die sichere Nutzung des Gebäudes bzw. der Stiegen und Wege innerhalb der Liegenschaft und Gefahr für die Gesundheit oder das Leben von Menschen.

Der beste Paragraph der Wiener Bauordnung ist aus meiner Sicht der Paragraph 129 Absatz 3 der Wiener Bauordnung:

“Den Vertretern der Behörde ist zur Ermöglichung der Aufsicht über den Bauzustand und der Überwachung der genauen Einhaltung der den Eigentümern (Miteigentümern) und etwaigen Benützern des Bauwerkes gesetzlich obliegenden Verpflichtungen der Zutritt zu allen Teilen eines bestehenden Bauwerkes zu jeder Tageszeit, bei Gefahr im Verzuge auch zur Nachtzeit zu gestatten; hiebei ist auf die in anderen Gesetzen enthaltenen Vorschriften und Verbote Bedacht zu nehmen. Der Eigentümer (jeder Miteigentümer), der Hausbesorger und die Benützer der Bauwerke sind verpflichtet, alle erforderlichen Auskünfte zu erteilen” (§ 129 Abs. 3 BO für Wien).

Denn das bedeutet, dass die Macht der Baupolizei nicht an der Grundstücksgrenze endet, sondern sich ihre Macht auf die gesamte Liegenschaft erstreckt. Die Baupolizei kann eine Eigentümergemeinschaft bzw. deren Hausverwaltung zum Handeln zwingen. Für mich als einzelne Eigentümerin ist das sehr wertvoll. Ich kann indirekt mit minimalem Aufwand als einzelne Miteigentümerin auf die Hausverwaltung Druck ausüben.

In den nächsten drei Artikeln werde ich beschreiben, wie ich drei verschiedene Hausverwaltungen indirekt – über den Umweg der Baupolizei – zum Handeln gezwungen habe.

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Deutsche Sprache, schwere Sprache: Der Unterschied zwischen “Wahlberechtigten” und “Wählerinnen/Wählern”

Posted on 06/25/2024 by Ingrid Haunold

Mich nervt unglaublich, dass die Döblinger ÖVP und FPÖ behaupten, dass sich 72% der Anrainerinnen und Anrainer gegen den Radweg in der Krottenbachstraße ausgesprochen haben. In zwei Artikeln habe ich dazu bereits Stellung genommen.

Jetzt versuche ich es noch ein drittes Mal und lege den Fokus nicht auf Mathematik, sondern auf die deutsche Sprache.

Bei einer Wahl besteht die Grundgesamtheit aus den Wahlberechtigten, also aus allen Menschen, die wählen dürfen.

Bei einer Umfrage über “Grätzl-Agenden” kann als Grundgesamtheit die Summe der Anrainerinnen und Anrainer definiert werden, wobei dieser Begriff keine Altersbeschränkung enthält und somit auch minderjährige Kinder umfasst, der Begriff “Wahlberechtigte” in Österreich aber an eine Altersgrenze gebunden ist. Aber nehmen wir einfachheitshalber die gleiche Altersgrenze für “Wahlberechtige” und “Anrainerinnen und Anrainer” an. Und nehmen wir an, dass in jedem Haushalt nur eine einzige “wahlberechtigte” Person lebt.

Der Begriff “Wählerinnen und Wähler” bezeichnet all diejenigen wahlberechtigten Menschen, die sich an einer Wahl beteiligen.

Bei einer Umfrage wird es sprachlich etwas komplizierter, da müsste man sagen, “all diejenigen Anrainerinnen und Anrainer, die aufgrund ihres Alters berechtigt sind, sich an einer Umfrage zu beteiligen und sich auch tatsächlich daran beteiligen”. Nennen wir sie “Umfrage-Beteiligte”.

Wenn sich 72% der Umfrage-Beteiligten gegen den Radweg auf der Krottenbachstraße aussprechen, sind das nicht 72% der Anrainerinnen und Anrainer. Das ist weder dasselbe, noch das Gleiche.

Wenn an 7.515 Haushalte je eine “Abstimmungs”-Karte für die Beteiligung an der Umfrage verschickt wird, werden 7.515 Anrainerinnen und Anrainer als Grundgesamtheit definiert. Wenn 2.694 gültige Antwortkarten retourniert werden und ich – mangels Zusatzinformationen – annehme, dass alle Antwortkarten gültig waren, dann liegt die Umfragebeteiligung bei (gerundet) 35,85%. Wenn sich 72% der Umfrage-Beteiligten gegen den Radweg aussprechen, dann sind das (gerundet) 1.940 Personen (= Umfrage-Beteiligte).

1.940 Menschen aus einer Grundgesamtheit (Anrainerinnen und Anrainer!) von 7.515 Personen (= 1 Person pro Haushalt) sind aufgerundet 26%.

Somit haben sich nur rund 26% der Anrainerinnen und Anrainer gegen den Radweg in der Krottenbachstraße ausgesprohen.

“Wahlberechtigte” und “Wählerinnen und Wähler” sind keine synonymen Begriffe. Auch “Anrainerinnen und Anrainer” und “Umfrage-Beteiligte” sind keine synonymen Begriffe.

Deutsche Sprache, schwere Sprache.

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Hausverwaltung – Winterdienst – Teil 2: Entfernung von Streumitteln von Gehsteigen außerhalb der Liegenschaft

Posted on 06/22/2024 by Ingrid Haunold

Wie ich in meinem letzten Artikel beschrieben habe, kann man den Aufgabenblock des “Winterdienstes” auf acht separate Aufgaben aufteilen, für die jeweils unterschiedliche rechtliche Bedingungen gelten. Ich bin keine Juristin, ich gebe keine Rechtsauskunft. Ich beschreibe in meinen Artikeln nur, wie ich bestimmte Situationen gelöst habe, welche Lehren ich daraus ziehe und wie ich in Zukunft mit ähnlichen Situationen umzugehen zu plane. Ich bin zu 0,74% Miteigentümerin einer großen Liegenschaft in Wien, und ich will meine Hausverwaltung loswerden, weil ich mit der Leistung der Firma überhaupt nicht zufrieden bin.

©-Ingrid-Haunold_Streusplitt-auf-der-Fahrbahn

In diesem Artikel beschreibe ich eine Situation, die “Punkt 7” meines letzten Artikels über die Aufgaben des Winterdienstes betrifft, nämlich die Entfernung der Auftaumittel (“Streusalz”) oder Streumittel (“Steusplitt”) von den öffentlichen Gehsteigen, für deren Betreuung die Eigentümergemeinschaft zuständig ist, sobald diese für die Sicherheit des öffentlichen Verkehrs nicht mehr notwendig sind sowie die Reinigung dieser Flächen.

Es geht in diesem Artikel nur um “Streusplitt”, nicht um die Entfernung von “Streusalz”.

Ich habe am 18. März 2024 eine Anzeige bei der Wiener Magistratsabteilung (MA) 58 eingebracht, die sich auch prompt darum gekümmert hat. Am nächsten Tag, um 9:00 Uhr in der Früh, wurde der “Streusplitt” entfernt, um den sich zuvor mehrere Wochen lang niemand gekümmert hatte, obwohl eine externe Firma mit dem Winterdienst der Liegenschaft betreut ist. Meine größte Kritik gilt aber nicht der Winterdienstfirma, sondern der Hausverwaltung, die den Vertrag mit der Winterdienstfirma im Namen der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen hat und die sich darum kümmern müsste, dass der Winterdienst auch wirklich klappt.

©-Ingrid-Haunold_Streusplitt-auf-offentlichem-Gehsteig

Als ich mich dazu entschloß eine Anzeige zu erstatten, musste ich zuerst relevante Informationen recherchieren. Ich wußte zum Beispiel nicht, wann bzw. wie oft während einer Wintersaison zuvor ausgestreuter “Streusplitt” entfernt werden muß. Reicht eine einmalige Entfernung am Ende der Wintersaison? Wann endet die Wintersaison? Muss der “Steusplitt” während der Wintersaison öfter entfernt werden, wenn Schnee z. B. weggeschmolzen ist und bevor es ein weiteres Mal schneit? Und wie lange nach der Schneeschmelze muß der “Streusplitt” entfernt werden? Am nächsten Tag? Eine Woche später? All das sind wichtige Details, die ich zuerst recherchieren musste.

In einer von der MA 48 herausgegebenen Informationsbroschüre, “Schnee und Eis in Wien. Informationen für Liegenschaftseigentümer*innen in Wien” (Neuauflage Stand 1.12.2023) habe ich auf Seite 5 folgende wichtige Information gefunden: “Sind die ausgebrachten Streumittel für die Verkehrssicherheit nicht mehr erforderlich, müssen diese wieder eingekehrt werden.” Es muss also während der Wintersaison mehrmals “Streusplitt” entfernt werden, wenn es mehrmals schneit und der Schnee in der Zwischenzeit wegschmilzt. Damit war klar, dass meine Anzeige am 18. März 2024 gerechtfertig war, denn zu diesem Zeitpunkt lag schon seit mehreren Wochen kein Schnee mehr.

Unklar ist mir auch jetzt noch, wie schnell nach der Schneeschmelze der “Streusplitt” entfernt werden muss. Diesbezüglich konnte ich keine verlässlichen Angaben finden und  werde bei Gelegenheit noch weitere Recherchen anstellen.

Ich wußte, als ich mit den Recherchen begann, auch nicht, wer für die Entfernung des “Streusplitts” zuständig ist. Ich wußte, dass eine externe Firma Auftaumittel und Streumittel ausstreut, aber war sie von der Hausverwaltung auch mit der Entfernung dieser Mittel beauftragt worden? Oder wurde diese Aufgabe an die Hausbetreuerin unserer Anlage überantwortet?

Ich habe über mehrere Wochen hinweg mehrmals die Hausverwaltung meiner Liegenschaft kontaktiert und Einsicht in den Vertrag mit der Winterdienstfirma verlangt. Ich wurde so lange ignoriert, dass ich nicht länger zuwarten konnte bzw. wollte und mich letztendlich dazu entschloß meine Anzeige zu einem Zeitpunkt zu erstatten, an dem ich den Vertrag noch gar nicht gelesen hatte.

Die Frage, wer für die Entfernung des “Streusplitts” zuständig ist, konnte ich allerdings rechtzeitig eindeutig recherchieren. Eine Hausbetreuerin oder ein Hausbetreuer darf auf keinen Fall Streusplitt entfernen, was in den “Erläuterungen zum Mindestlohntarif für Hausbetreuerinnen und Hausbetreuer für Österreich (in der ab 1. Jänner 2018 geltenden Fassung)” unter Punkt 8.4 explizit erwähnt wird: “Das Entfernen des Streusplitts obliegt ausschließlich der Winterbetreuung.”

Nachdem ich diesen Punkt geklärt hatte, wusste ich, dass ich die Anzeige bei der MA 58 erstatten konnte, obwohl mir die Hausverwaltung zum damaligen Zeitpunkt den Vertrag mit der Winterdienstfirma noch nicht vorgelegt hatte.

Eine weitere Frage, die ich vorab klären musste, war die Zuständigkeit der Behörden. Ich dachte zuerst, dass die MA 48 für meine Anzeige zuständig ist. Nach einem Telefonat mit einem Mitarbeiter der Behörde wurde ich aber an die MA 58 verwiesen, die sich dann auch prompt um meine Anzeige gekümmert und sehr rasch reagiert hat. Danke!

In einer Anzeige an die zuständige Behörde würde es sicher reichen, wenn man erwähnt, dass an einem bestimmten Tag der “Streusplitt” noch nicht entfernt wurde und man Fotos zur Dokumentation der Lage mitschickt. Ich habe in meinem Brief die Situation ausführlich geschildert, was aber wahrscheinlich gar nicht notwendig gewesen wäre.

Wichtig sind auf jeden Fall die Angabe der genauen Liegenschaftsadresse und genaue Kontaktinformationen für die Hausverwaltung. Ich habe unter anderem den Namen der für die Betreuung meiner Liegenschaft zuständigen Mitarbeiterin der Hausverwaltung und deren Email-Adresse in meiner Anzeige angeführt, damit die MA 58 wenig Arbeit hat: Sie konnte ganz einfach meinen Brief an die Hausverwaltung per Email weiterleiten, was wahrscheinlich auch gemacht wurde.

Genaue Angaben über die Liegenschaft inklusive die Einlagezahl, die zuständige Kastralgemeinde, die Grundstück-Nummer und die offizielle Grundstück-Adresse findet man im Grundbuch und man kann sich jederzeit einen aktuellen Grundbuchauszug besorgen. Das ist nicht teuer. Auf der Webseite oesterreich.gv.at findet man eine Liste mit den Firmen und Organisationen, die autorisiert sind, Grundbuchauszüge zu erstellen. Ich habe mir einen Auszug über die “Wiener Zeitung Digitale Publikationen GmbH” besorgt, war wunderbar geklappt hat.

Was ist noch wichtig, damit die zuständige Behörde rasch handelt? Ich habe zahlreiche Fotos gemacht, die zeigen, dass der “Streusplitt” nicht nur am Gehsteig liegt, sondern in der Zwischenzeit auch schon auf der Straße lag und über ein Kanalgitter in das Kanalsystem der Stadt Wien gelangte. Drei Fotos habe ich letztendlich in meinen Brief an die MA 58 integriert.

Für die Entfernung von Verunreinigungen auf den an eine Liegenschaft angrenzenden Gehsteigen ist – zumindest in Wien – die Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft zuständig. Für Verunreinigungen auf der Straße und für deren Entfernung ist die Stadtverwaltung zuständig. Wenn “Streusplitt” vom Gehsteig auf die Straße gelangt, dann verursacht das zusätzliche Kosten und zusätzliche Arbeit für die Stadtverwaltung. Mir war klar, dass das die Stadt Wien gar nicht mag – und sich deshalb sehr schnell darum kümmern würde, dass die Eigentümergemeinschaft bzw. die von uns beauftragte Hausverwaltung rasch den “Streusplitt” entfernt, wenn ich Anzeige erstatte.

©-Ingrid-Haunold_Streusplitt_Kanaldeckel

Als ich sah, dass der “Streusplitt” über ein Kanalgitter sogar in das Kanalsystem der Stadt Wien gelangt, war mir klar, dass die Hausverwaltung von der MA 58 in Lichtgeschwindigkeit beauftragt werden würde, sich um die Entfernung des “Streusplitts” zu kümmen. Denn wenn es um die Verunreinigung des Wassers geht, kennt die Stadtverwaltung kein Pardon.

Ich habe in meinem Brief an die MA 58 u. a. Folgendes geschrieben: Ich bitte, dass Sie dringend handeln und die Hausverwaltung zur Entfernung des Streusplitts zwingen. Es ist nicht in meinem Interesse als Miteigentümerin dieser Liegenschaft, dass Gesetze nicht eingehalten werden. In einer von der MA 48 herausgegebenen Informationsbroschüre, “Schnee und Eis in Wien. Informationen für Liegenschaftseigentümer*innen in Wien”, steht auf Seite 15: “Wenn zuständige Liegenschaftseigentümer*innen die Einkehrverpflichtung mißachten, müssen sie mit den Kosten der Ersatzvornahme und einer Verwaltungsstrafe rechnen.”

Ich weiß nicht, ob die MA 58 die Eigentümergemeinschaft mit einer Verwaltungsstrafe belegt hat, das wird sich erst zeigen, wenn die Hausverwaltung im Frühjahr 2025 die Jahresabrechnung für das Jahr 2024 vorlegt. Ich bezweifle aber, dass die Hausverwaltung eine eventuelle Verwaltungsstrafe an die Eigentümergemeinschaft weiterverrechnen würde. Die Aufteilung der Pflichten ist ja klar: Die EigentümerInnen einer Liegenschaft bezahlen die Hausverwaltung dafür, dass sie sich um die Verwaltung der Liegenschaft kümmert. Und wenn sie sich nicht kümmert und die Behörden Verwaltungsstrafen verhängen, dann sollen diese Strafen gefälligst von der Hausverwaltung bezahlt werden und nicht aus dem Vermögen der Eigentümergemeinschaft beglichen werden.

Wie ich hoffentlich aufzeigen konnte, kann man als einzelne Eigentümerin in denjenigen Fällen am schnellsten und mit dem geringsten Aufwand Druck auf die Hausverwaltung ausüben, in denen man diesen Druck indirekt über die Behörden ausüben kann. Der “Streusplitt” wurde gleich am Tag nach meiner Anzeige von den Gehsteigen außerhalb der Liegenschaft entfernt und die Firma, die für den Winterdienst verantwortlich ist, hat auch den Streusplitt von den Flächen innerhalb der Liegenschaft entfernt (siehe dazu “Punkt 8” meines letzten Artikels). Unklar ist mir zum jetzigen Zeitpunkt, welche Macht die MA 58 innerhalb der Liegenschaft hat. Ich bin mir nicht sicher, ob die Behörde die Hausverwaltung anweisen könnte, den “Streusplitt” von den Flächen innerhalb der Liegenschaft zu entfernen. Mit diesem speziellen Thema werde ich mich zu einem späteren Zeitpunkt in einem separaten Artikel beschäftigen.

Was habe ich gelernt aus dieser Situation? Die Eigentümergemeinschaft muss in ihrem Vertrag mit der Hausverwaltung ganz klare und explizite Angaben machen, was sie sich vom Winterdienst erwartet. Den Vertrag, den meine Hausverwaltung mit der Winterdienstfirma abgeschlossen hat, finde ich schlecht, weil er viel zu oberflächlich formuliert ist. Und in dem Vertrag zwischen der Hausverwaltung und den Eigentümerinnen und Eigentümern findet man überhaupt keine detaillierten Informationen in Bezug auf die einzelnen Aufgaben der Hausverwaltung. Beide Verträge sind sehr oberflächlich formuliert – das geht auf jeden Fall besser. Sogar ich – als Nicht-Juristin – könnte bessere Vertragstexte ausformulieren, was ich auch machen werde.

Mit der Vertragsgestaltung werde ich mich in einem separaten Artikel zu einem späteren Zeitpunkt ausführlich beschäftigen.

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Hausverwaltung – Winterdienst – Teil 1: Einführung

Posted on 06/22/2024 by Ingrid Haunold

In diesem Artikel über Hausverwaltung im Wohnungseigentum möchte ich mich dem Winterdienst widmen. Ich habe im März 2024 Anzeige bei der Magistratsabteilung (MA) 58 der Stadt Wien erstattet, weil der “Streusplitt”, der beim letzten Schneefall im Winter 2023/2024 ausgestreut wurde, am 18. März 2024 immer noch nicht entfernt worden war.

Wir haben eine Hausverwaltung – eine mehrfach mit diversen Preisen der Immobilienwirtschaft ausgezeichnete – große Hausverwaltung mit der Betreuung der Liegenschaft beauftragt, ich als Miteigentümerin besitze 0,74% der Liegenschaft. Der Winterdienst wurde an eine externe Firma ausgelagert. Den Vertrag zwischen der Eigentümergemeinschaft und der Firma, die für den Winterdienst zuständig ist, hat die Hausverwaltung ausgehandelt und im Namen der Eigentümergemeinschaft für die Liegenschaft abgeschlossen.

Ich habe mehrere Wochen lang immer wieder die Hausverwaltung kontaktiert und um Übermittlung einer Kopie des Vertrags gebeten, den die Hausverwaltung mit der Winterdienstfirma abgeschlossen hat und wurde lange Zeit ignoriert. Seit Anfang April 2024 gibt es eine neue Mitarbeiterin bei der Hausverwaltung, die für die Betreuung unserer Liegenschaft zuständig ist, und im Mai 2024 wurde mir endlich eine Kopie dieses Vertrags übermittelt. Ich empfinde das eigentlich als sehr unverschämt, dass ich als Eigentümerin von meiner Hausverwaltung so lange ignoriert wurde, der Vertrag wurde ja im Namen der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen, somit also auch in meinem Namen.

Ich bin äußerst unzufrieden mit der Leistung der Winterdienst-Firma, die hier ungenannt bleiben soll, aber noch unzufriedener bin ich mit der Leistung der Hausverwaltung. Denn ich bezahle ja jeden Monat eine Verwaltungsgebühr, die Hausverwaltung wurde  beauftragt, sich um die Agenden der Liegenschaft zu kümmern.

Wenn mehrere Wochen nach dem letzten Schneefall der “Streusplitt” immer noch nicht entfernt wurde, weder von den Flächen innerhalb der Liegenschaft, noch von den öffentlichen Gehsteigen, die an die Liegenschaft angrenzen und für deren Betreuung die Eigentümergemeinschaft zuständig ist, dann kann von Kümmern keine Rede sein. Ich empfinde das als Pflichtverletzung der vertraglich vereinbarten Pflichten zwischen der Hausverwaltung und der Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft.

Im Zusammenhang mit dem Winterdienst gibt es mehrere Aufgaben, die erledigt werden müssen, und es ist Aufgabe der Hausverwaltung dafür zu sorgen, dass das auch gemacht wird. Ich möchte an dieser Stelle explizit anmerken, dass ich keine Juristin bin und keine Rechtsauskunft erteile. Ich schildere meine eigenen Erfahrungen und beschreibe, welche Maßnahmen ich ergreife und welche Lehren ich aus der geschilderten Situation – vor allem in Bezug auf die Vertragsgestaltung mit einer zukünftigen anderen Hausverwaltung – ziehe. Denn ich will meine derzeitige Hausverwaltung ja loswerden. Vorher will ich aber noch klären, was ich von einer anderen Hausverwaltung erwarte, und darum geht es vornehmlich in meiner Artikelserie.

Die folgenden Aufgaben kann ich im Zusammenhang mit dem Winterdienst einer Liegenschaft identifizieren:

Punkt 1) Die Abschrankung durch “Gefahr von Oben”, z. B. in Form von Schnee-Dachlawinen oder durch Bildung von Eiszapfen an den Dachrinnen, durch das Aufstellen von Warnstangen auf den Gehsteigen außerhalb der Liegenschaft, für deren Betreuung die Eigentümergemeinschaft zuständig ist.

Punkt 2) Die Abschrankung durch “Gefahr von Oben”, z. B. in Form von Schnee-Dachlawinen oder durch Bildung von Eiszapfen an den Dachrinnen durch das Aufstellen von Warnstangen auf den Zugangs- und Innenwegen bzw. auf den im Freien gelegenen Stufen (eventuell auch auf den Parkplätzen) innerhalb der Liegenschaft.

Punkt 3) Ausstreuen von Auftaumitteln (“Streusalz”) oder Streumitteln (“Steusplitt”) bei Schneefall und Vereisung auf den öffentlichen Gehsteigen, die nicht an öffentliche Grünflächen angrenzen, für deren Betreuung eine Eigentümergemeinschaft zuständig ist.

Punkt 4) Ausstreuen von Auftaumitteln (“Streusalz”) oder Streumitteln (“Steusplitt”) bei Schneefall und Glätte (Vereisung) auf den öffentlichen Gehsteigen, die an öffentliche Grünflächen angrenzen, für deren Betreuung eine Eigentümergemeinschaft zuständig ist.

Punkt 5) Ausstreuen von Auftaumitteln (“Streusalz”) oder Streumitteln (“Steusplitt”) bei Schneefall und Vereisung auf den Zugangs- und Innenwegen bzw. auf den im Freien gelegenen Stufen (eventuell auch auf den Parkplätzen) innerhalb der Liegenschaft, die nicht an Grünflächen innerhalb der Liegenschaft angrenzen.

Punkt 6) Ausstreuen von Auftaumitteln (“Streusalz”) oder Streumitteln (“Steusplitt”) bei Schneefall und Vereisung auf den Zugangs- und Innenwegen bzw. auf den im Freien gelegenen Stufen (eventuell auch auf den Parkplätzen) innerhalb der Liegenschaft, die an Grünflächen innerhalb der Liegenschaft angrenzen.

Punkt 7) Entfernung der Auftaumittel (“Streusalz”) oder Streumittel (“Steusplitt”) von den öffentlichen Gehsteigen, für deren Betreuung die Eigentümergemeinschaft zuständig ist, sobald diese für die Sicherheit des öffentlichen Verkehrs nicht mehr notwendig sind sowie die Reinigung dieser Flächen.

Punkt 8) Entfernung der Auftaumittel (“Streusalz”) oder Streumittel (“Steusplitt”) von den Zugangs- und Innenwegen bzw. Stufen (eventuell auch Parkplätzen) innerhalb der Liegenschaft, sobald diese für die Sicherheit der Menschen innerhalb der Liegenschaft nicht mehr notwendig sind sowie die Reinigung dieser Flächen.

Es gibt also acht Aufgaben, die ich identifizieren kann, die isoliert betrachtet werden müssen. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen den Flächen außerhalb der Liegenschaft und innerhalb der Liegenschaft, weil die rechtliche Lage innerhalb und außerhalb der Liegenschaft unterschiedlich ist, was ich auch als Nicht-Juristin weiß. Zudem gibt es Vorschriften, die regeln, welche Auftaumittel oder Streumittel in der Nähe von öffentlichen Grünflächen verwendet werden dürfen – für die Grünflächen innerhalb der Liegenschaft gelten diese Regeln aber leider nicht.

All diese Punkte muss man also separat analysieren. Wenn ich als einzelne Eigentümerin Maßnahmen ergreifen will, weil sich meine Hausverwaltung nicht bzw. nicht zufriedenstellend um die Erledigung bestimmter Agenden kümmert, muss ich eine große Aufgabe wie z. B. “Winterdienst” in einzelne Aufgaben zerlegen und mir für jede Aufgabe separat überlegen, wie ich vorgehen kann.

Wer ist zuständig? Kann ich mich als eizelne Eigentümerin bei einer Behörde beschweren oder sogar Anzeige erstatten? Oder bleibt mir nur der Gang zum Gericht, wenn eine Hausverwaltung sich nicht bzw. nicht zufriedenstellend um die Verwaltung der Liegenschaft kümmert?

Den größten Druck mit minimalem Aufwand kann ich auf meine Hausverwaltung im Zusammenhang mit den Flächen außerhalb der Liegenschaft ausüben. Denn da müssen Gesetze und Verordnungen eingehalten werden, und wenn sich die Winterdienstfirma nicht an diese Gesetze und Verordnungen hält und sich die Hausverwaltung nicht darum kümmert, dass die Winterdienstfirma die ihr übertragenen Aufgaben gesetzeskonform erledigt, kann ich Anzeige bei einer Behörde erstatten. Ich muss nur Beweise für die Verletzung von Gesetzen oder Verordnungen vorlegen und diese Beweise an die zuständige Behörde übermitteln. Alles andere erledigt die Behörde.

Den größten Druck mit minimalem Aufwand kann ich als Einzelperson demnach in Zusammenhang mit den Punkten 1, 3, 4, und 7 ausüben. In meinem nächsten Artikel werde ich schildern, wie ich mit einer Situation umgegangen bin, die den “Punkt 7” dieser Aufgaben betrifft, nämlich die nicht durchgeführte Entfernung von Streumitteln von öffentlichen Gehsteigen. Nachdem ich meine Beschwerde am 18. März 2024 an die MA 58 per Email übermittelt hatte, war am nächsten Tag um 9:00 Uhr in der Früh ein Mitarbeiter der Winterdienst-Firma vor Ort und entfernte den Streusplitt.  Wie ich bei dieser Anzeige vorgegangen bin, werde ich in meinem nächsten Artikel schildern. Den anderen Punkten widme ich mich in separaten Artikeln.

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Offener Brief an Daniel Resch und Robert Wutzl, ÖVP Döbling

Posted on 06/21/2024 by Ingrid Haunold

Sehr geehrter Bezirksvorsteher Resch!
Sehr geehrter Bezirksvorsteher-Stellvertreter Dr. Wutzl!

Ich habe jetzt gerade Ihren Brief (Datum: Juni 2024) mit dem Titel “Mega-Baustelle Radhighway Krottenbachstraße” in meinem Briefkasten vorgefunden, und möchte auch Ihnen antworten, so wie ich es schon am 24. Juli 2023 in meinem Posting an den FPÖ-Bezirksparteiobmann Klemens Resch getan habe.

Es nervt mich wahnsinnig, dass immer noch behauptet wird, dass 72% der Anrainerinnen und Anrainer “laut Umfrage” sich gegen den Radweg entlang der Krottenbachstraße ausgesprochen haben. Ich habe nachgerechnet, es waren nur rund 26% der Anrainerinnen und Anrainer, die sich bei dieser Umfrage negativ über den geplanten Radweg geäußert haben. Ich habe meine Rechenschritte in dem Blog-Post “Mathematik-Nachhilfe für den Döblinger FPÖ-Bezirksparteiobmann Klemens Resch” nachvollziehbar dargelegt.

Ihren Brief empfinde ich als einen meiner Meinung nach schlecht durchdachten, regelrecht hysterischen Versuch, die Wählerinnen und Wähler für die Nationalratswahl im September 2024 zu mobilisieren, aber die in dem Brief vorgebrachten Argumente gegen den Radweg fallen für mich in die Kategorie “viel Lärm um Nichts” — und es stimmen eben auch die Zahlen nicht.

“Mega-Baustelle” — na und, dann haben wir halt ein paar Monate lang eine Mega-Baustelle. Das wäre nicht das erste Mal. Ich wohne mitten drin in dieser Mega-Baustelle, an der Kreuzung Sollingergasse/Saileräckergasse, wo jetzt Einbahnen “umgedreht” wurden und der Verkehr umgeleitet wird. Das ist doch lächerlich, über so etwas rege ich mich doch nicht auf. Glauben Sie wirklich, dass WählerInnen so leicht zu manipulieren sind und ihre Meinung an der Wahlurne nur deshalb ändern, weil es jetzt ein paar Monate lang eine große Baustelle gibt?

“Keine Parkplätze mehr vor Post, Supermarkt, Trafik, Apotheke oder Arzt” – gehen wir diese Geschäfte einzeln durch:

Post: Direkt vor der Post gibt es einen Zebrasteifen und vis à vis gibt es Parkplätze.

Supermarkt: Der einzige Supermarkt, der vom Wegfall der Parkplätze betroffen ist, ist “Billa Plus” an der Adresse Krottenbachstraße 82-88, und da gibt es eine Tiefgarage, in der KundInnen des Supermarkts für einen bestimmten Zeitraum gratis parken können.

Arzt (PVZ): PatientInnen, die diese Arztpraxis aufsuchen und gehbehindert sind, fahren ja sowieso nicht selbst Auto, sie werden in der Regel von Familienmitgliedern oder FreundInnen zum Arzt geführt oder von einem Fahrdienst, sie suchen also nicht selbst Parkplätze. Man kann diese Patientinnen problemlos direkt am Eck in der Rodlergasse aussteigen lassen. Der erste Parkplatz links in der Rodlergasse, direkt am Eck zur Krottenbachstrasse, wurde vor einiger Zeit bereits in einen Behindertenparkplatz umgewandelt, was ich super finde, und was sicher mit der Arztpraxis zu tun hat. Man könnte aber auch den Parkplatz direkt dahinter zu einer zusätzlichen Haltezone/Einstiegs-Ausstiegszone mit 15-minütiger Parkerlaubnis erklären und das Problem wäre gelöst — die gehbehinderten PatientInnen könnten direkt bei der Praxis in einer Haltezone aus dem Auto aussteigen. Alle anderen PatientInnen, die nicht gehbehindert sind, müssen sich einen Parkplatz suchen und dann zu Fuß zur Arztpraxis gehen. Zu Fuß gehen fördert die Gesundheit. Kümmern Sie sich bitte darum, dass so ein spezieller Parkplatz, der nur als Haltezone dient, dort eingerichtet wird. Ich will von PolitikerInnen Lösungen präsentiert bekommen und nicht immer nur Gejammere darüber hören, dass sich etwas ändert. Das gilt nicht nur für diese Situation, sondern das wünsche ich mir ganz grundsätzlich von allen PolitikerInnen aller Parteien: Weniger jammern, mehr Lösungen präsentieren.

Trafik: Ich habe zwei Hunde und gehe sehr oft daran “Gassi” vorbei — Sie glauben gar nicht, wie oft auch jetzt schon Menschen vor allem zeitig in der Früh bzw. in der Nacht widerrechtlich dort kurz in einer Garageneinfahrt halten, aus dem Auto springen, und sich am Zigarettenautomaten Zigaretten kaufen. Daran wird sich nichts ändern, auch nicht, wenn es einen zusätzlichen Radweg gibt. Sehr selten gehören die Autos, die vor der Trafik (oder vor der Arztpraxis) halten, denjenigen Personen, die in die Trafik oder die Arztpraxis gehen. Das sind meistens Autos, die für längere Zeit dort parken.

Apotheke: Die Apotheke befindet sich direkt am Eck Krottenbachstraße/Sollingergasse und auch da parken die AutofahrerInnen, die in die Apotheke gehen, jetzt vornehmlich illegal, nämlich direkt am Eck, wo eigentlich gar nicht geparkt werden dürfte. Sie stellen die Autos einfach halb in die Kreuzung hinein, weil sie zu faul sind, sich einen Parkplatz zu suchen. Aber auch da gibt es ja die Möglichkeit, den ersten Parkplatz links am Beginn der Sollingergasse für Apothekenbenützerinnen und -benützer untertags zu reservieren und diesen einen Parkplatz z. B. mit einer Parkdauer von 15 Minuten zu begrenzen.

Bezüglich des Punktes “Verschmälerung der Gehsteige”: Das ist nicht tragisch, die Gehsteige sind breit genug, die können ruhig ein bisschen verschmälert werden – und ich bin meistens mit 2 Hunden unterwegs. Der Radweg geht ja jetzt schon bis zur Flotowgasse und es ist herrlich. Denn zuvor fuhren die Autos direkt an dem Gehsteig vorbei, jetzt gibt es eine Pufferzone in Form des Radweges, die das Zu-Fuß-Gehen viel angenehmer macht. Ich fühle mich beim Gehen auf dem Gehweg jetzt viel sicherer und ich habe auch das Gefühl, dass die Autos jetzt ein bisschen langsamer fahren. Die Gegend entlang der Krottenbachstraße wurde “entschleunigt” – und das ist wunderbar!

Bezüglich des Punktes “Wartehäuschen werden entfernt und Busstationen verlegt” verstehe ich nicht, wieso die Verlegung des Bushaltestellen ein Problem sein soll. Die Änderungen sind positiv! Die Verlegung der Bushaltestelle Flotowgasse, die um einen halben Block stadtauswärts verlegt wurde, ist sinnvoll. Davor lagen ja nur zirka 1,5 Straßenblöcke zwischen den Stationen “Krottenbachstraße” und “Flotowgasse” des Busses 35A stadtauswärts. Jetzt ist es ein halber Block mehr, was viel mehr Sinn macht.

Dass es jetzt keine Wartehäuschen mehr geben wird (temporär?), können auch ältere Menschen – ich bin 57 Jahre alt – verschmerzen. Wir sind keine wehleidige Generation, im Gegenteil, wir sind hart im Nehmen. Ich empfinde es als äußerst negativ, wenn PolitkerInnen versuchen, mit unwichtigen Kleinigkeiten mein Stimmverhalten zu manipulieren, sich aber nicht um die “großen” Dinge kümmern.

Bezüglich des Punktes “Kein Vorbeifahren am Bus mehr, wenn er in der Haltestelle steht”. ENDLICH! ENDLICH! ENDLICH! Sie glauben gar nicht, wie sehr ich mich darüber freue. Immer wieder überholen Autos die Busse an der Haltestelle Rodlergasse (Richtung stadteinwärts), während der Bus in der Station steht und Menschen ein- und aussteigen. Das ist unglaublich gefährlich, weil die Autos, die den Bus überholen, beim Überholen die Fahrspur wechseln müssen. Das ist wirklich ein Wahnsinn und ich war überglücklich, als ich in Ihrem Brief gelesen habe, dass jetzt damit Schluß ist.

Bezüglich Parkplätze allgemein: Es gibt genug freie Parkplätze. Ich gehe oft sehr früh “Gassi”, auch mitten in der Nacht, und es sind eigentlich immer Parkplätze frei. Außerdem gibt es in der Saileräckergasse eine Tiefgarage, da werden freie Parkplätze vermietet – und es gibt dort freie Stellplätze.

Ich selbst bin in meiner Jugend viel Rad gefahren, fahre aber seit langem nicht mehr mit dem Fahrrad. Trotzdem empfinde ich den Radweg als eine unglaubliche Bereicherung. Als Eigentümerin einer Wohnung freue ich mich alleine schon deshalb darüber, weil der Radweg den Wert der Wohnungen entlang des Radwegs positiv beeinflusst.

Was fehlt ? Mehr Möglichkeiten, um Fahrräder sicher abzustellen. An der Ecke Budinskygasse/Saileräckergasse wurde zwar vor zirka zwei Jahren ein Fahrradständer für mehrere Fahrräder angebracht, aber der ist fast immer voll. Da braucht es noch mehr öffentliche Fahrradständer in meinem “Grätzl”.

Abschließend möchte ich kritisch anmerken, dass mir die Hysterie der ÖVP (und FPÖ) bezüglich des Radwegs in der Krottenbachstraße jetzt wirklich schon gehörig auf die Nerven geht. Wenn ich an die ÖVP denke, ist meine erste Assoziation “Partei der Ewiggestrigen”. Immer wird geblockt, auf jede kleine geplante Veränderung wird regelrecht hysterisch reagiert. Veränderung gehört zum Leben. Wir leben in einer Welt, in der sich derzeit alles ändert. COVID-Pandemie, der russische Angriffskrieg gegen die Ukraine, der Hamas-Terrorismus und Angriffskrieg der Hamas gegen Israel. Dazu Klimawandel in einem derartig großen Ausmaß, dass er nicht mehr aufzuhalten ist, und zum Drüberstreuen kommt dann noch die Profitgier der großen Unternehmen, die aus den Krisen Profit zu schlagen versuchen und Preistreiberei begehen.

Glauben Sie wirklich, dass Sie mit Panikmache gegen ein paar Parkplatzverluste in Döbling die Wählerinnen und Wähler mobilisieren und sie zu einer Änderung ihres Stimmverhaltens bei den Nationalratswahlen im Herbst 2024 bewegen können? Es gibt doch wirklich wichtigere Probleme, um die sich Ihre Partei kümmern könnte! Bei den EU-Wahlen im Juni 2024 hat die ÖVP Döbing viele Wählerinnen und Wähler verloren, die meisten Stimmen bekam die SPÖ Döbling, aus “türkis” wurde “rot”.

Das sollte Ihnen eigentlich zu denken geben — es stimmt einfach nicht, dass 72% der Anrainerinnen und Anrainer gegen den Radweg entlang der Krottenbachstraße sind. Ich will das jetzt bitte in keinem Brief und in keiner öffentlichen Kommunikation mehr lesen müssen, von keiner Partei. Ich will von allen Parteien ehrliche, fakten-basierte Informationen bekommen und ärgere mich jedes Mal, wenn ich sehe, dass statistische Zahlen nicht korrekt präsentiert werden.

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EU-Wahl 2024: Gratulation an den neuen Delegationsleiter der österreichischen “Grünen” im EU-Parlament, Thomas Waitz

Posted on 06/10/2024 by Ingrid Haunold

Ich bin seit fast 40 Jahren eine rot-grüne Wechselwählerin und habe dieses Mal bei der EU-Wahl 2024 für die SPÖ gestimmt und eine Vorzugsstimme an Evelyn Regner vergeben.

Das für mich wichtigste Thema ist Tierschutz, aber die “Grünen” kümmern sich meiner Meinung nach genauso viel bzw. genauso wenig um Tierschutz wie die “Roten”, weshalb meine Entscheidung eigentlich nie eine Entscheidung für die beste Partei ist, sondern immer nur für das “kleinste Übel”. Dieses Mal also “rot”.

Trotzdem bin ich über das Wahlergebnis der “Grünen” insofern froh, als Thomas Waitz  zumindest in Wien fast doppelt so viele Vorzugsstimmen bekommen hat wie die Spitzenkandidatin Lena Schilling. In Wien wurden – vorläufiges Ergebnis am Wahltag – 98 915 Stimmen für “Die Grünen” vergeben, davon 24 618 (24,89 %) Vorzugsstimmen für Thomas Waitz. Lena Schillings derzeitiges Resultat: 13 648 (13,00%) Vorzugsstimmen.

Bei der EU-Wahl gilt ja folgende Regelung: Wenn ein/e Kandidat/in zumindest 5% der Vorzugsstimmen einer Partei erhält UND ausserdem mehr Stimmen bekommt als ein/e vorgereihte/r Kandidat/in, wird die Person, die mehr Stimmen bekommen hat, vorgereiht. Niemand hat bei den “Grünen” in Wien mehr Vorzugsstimmen bekommen als Thomas Waitz, er erfüllt die 5%-Regel und er hat viel mehr Stimmen bekommen als Lena Schilling.

Ich erwarte ähnliche Ergebnisse aus den anderen Bundesländern, somit wird Thomas Waitz sicher Delegationsleiter der “Grünen”. Ich fühle mich sehr erleichtert.

Ich glaube, die “grüne” Führungsriege versteht gar nicht, weshalb langjährige Stammwähler/innen so erzürnt darüber sind, dass Lena Schilling als Spitzenkandidatin der Partei ausgewählt wurde.

Ich habe das Promi-Shopping der “Grünen” für Kandidat/innen satt. Mit Mercedes Echerer wurde 1999 eine Schauspielerin nach Brüssel entsandt. Mit Sarah Wiener wählten die “Grünen” eine Köchin aus, und jetzt eine 23-jährige Tanzlehrerin, die nicht einmal weiß, dass Norwegen kein Mitgliedsland der Europäischen Union ist. Das ist kein “Fehler”, wenn man nicht weiß, dass Norwegen kein Mitgliedsland ist, und das kann man auch nicht mit “Stress” entschuldigen. Wer so etwas nicht weiß, gehört nicht ins EU-Parlament. Ich empfinde es wirklich als Zumutung, dass die “Grünen” jedesmal EU-politische Dilettantinen ins EU-Parlament entsenden.

In einem von Timo Lehmann für den “Spiegel” geführten Interview sagte Sarah Wiener nach 5-jähriger Tätigkeit im EU-Parlament folgendes: “Manchmal bin ich schier verzweifelt, weil ich noch immer nicht verstanden habe, wie die Dinge ablaufen.”

Es muß endlich Schluß sein mit diesen Promi-EU-Dilettantinnen, die nicht wissen, wie die Gesetzgebungsprozesse der Europäischen Union funktionieren. Thomas Waitz ist ein ruhiger Mensch, der Erfahrung als EU-Parlamentarier hat. Ich hoffe, die “Grünen” schämen sich jetzt und lernen ihre Lektion. Kompetenz ist für Wählerinnen und Wähler wichtiger als eine große “Goschn”.

Gratulation also an Thomas Waitz!

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Why Isn’t the Secret Service Arresting People Who Post Photos on Social Media of a Kidnapped and Bound President of the United States of America?

Posted on 03/30/2024 by Ingrid Haunold

Why isn’t the US’s Secret Service arresting people who post photos on social media of a kidnapped and bound President of the United States of America?

I thought it was illegal to make threats against the President of the United States? (It should be!)

The guy who put a photoshopped photo of President Joe Biden at the back of his truck which shows him kidnapped and tied up should be arrested and thrown in jail, with the key thrown away.

And the guy who spread the photo on social media, one Donald J. Trump, should also be arrested, charged with threatening the US President, tried, convicted, and put in prison. Posting such photos is clearly a threat to the US President, Joe Biden.

I’m not an American, but even I consider Donald Trump the greatest threat to democracy in the United States of America.

Why are these people not being arrested? Freedom of speech has limits, even in the US.

And why have people like Mike Johnson, the Speaker of the House, and other leading figures in the GOP, Republican Senators and Congressmen and -women, no moral compass? Why are they supporting a sociopath for the highest office in the US? Adolf Hitler also came to power legally, and look how that turned out.

Aren’t there any decent people left in the US’s Republican Party? None?

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Sie sind WohnungseigentümerIn und wollen Ihre Hausverwaltung loswerden? Ich auch.

Posted on 03/27/2024 by Ingrid Haunold

Ich bin Miteigentümerin einer großen Liegenschaft in Wien. Ich besitze eine rund 75 m2 große Eigentumswohnung mit Balkon im 19. Bezirk, aber nur 0,74% der Liegenschaftsanteile. Wenn man nur 0,74% Anteile an einer Liegenschaft besitzt, hat man auch nur 0,74% “Macht”. Alleine kann man sich gegen eine einmal gewählte Hausverwaltung nur schwer durchsetzen.

Ich bin wieder einmal zutiefst unzufrieden mit den Leistungen, die meine Hausverwaltung erbringt, und würde sie gerne loswerden. Wieder einmal deshalb, weil ich schon einmal eine Hausverwaltung losgeworden bin. Der Kampf – und es war ein Kampf – dauerte damals sieben Jahre, von 2011 – 2018, und als er vorbei war, als ich gewonnen hatte, dachte ich mir, “das ging ja schnell”. Denn man darf sich keinen Illusionen hingeben: Eine einmal durch Mehrheitsbeschluß gewählte Hausverwaltung wird man so leicht nicht wieder los.

Damals war die für mich beste und einfachste Lösung der Gang zum Gericht, da das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 2002 einzelne WohnungseigentümerInnen nicht dazu berechtigte, von der Hausverwaltung Kontaktinformationen von MiteigentümerInnen einzufordern. Korrekte Kontaktinformationen sind aber eine Grundvoraussetzung, um eine Abstimmung für die Absetzung einer Hausverwaltung rechtskonform selbst organisieren zu können. Seit einer Gesetzesänderung vor ein paar Jahren ist die selbst organisierte Vernetzung von Personen in großen Liegenschaften mit vielen MiteigentümerInnen jetzt leichter.

Ich habe damals von der Hausverwaltung vorgelegte Jahresabrechnungen beeinsprucht, das Gerichtsverfahren – ein sogenanntes Außerstreitverfahren, bei dem ich mich ohne Anwalt selbst vertreten habe – endete mit einem Vergleich und der Refundierung von Verwaltungshonoraren, die aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen den EigentümerInnen nicht in Rechnung gestellt hätten werden dürfen. Kurz darauf legte die Firma die Verwaltungsagenden freiwillig zurück.

Auch jetzt, nach Gesetzesänderungen des WEG 2002, ist für einzelne WohnungseigentümerInnen, die – egal aus welchen Gründen – Hausverwaltungen großer Liegenschaften loswerden wollen, der Aufwand nach wie vor enorm hoch. Die Organisation einer Abstimmung in einer Liegenschaft mit nur zehn oder 20 EigentümerInnen ist etwas ganz Anderes, als eine Abstimmung in einer Liegenschaft mit 100 oder 200 EigentümerInnen.

Man muß sich mental vorab auf einen langwierigen Prozeß einstellen sowie auf den Widerstand von anderen MiteigentümerInnen, die keinen Wechsel der Hausverwaltung anstreben. Anonyme, sehr häßliche Emails oder Graffiti von zweifelhaftem künstlerischen Wert neben meiner Wohnungstür – das habe ich Alles schon erlebt und nehme es mit großer Gelassenheit hin. Ich lasse mich nicht so leicht aus der Fassung bringen.

Ich bin mit den erbrachten Leistungen der derzeitigen Hausverwaltung meiner Liegenschaft äußerst unzufrieden, aber trotzdem ist die damalige Situation nicht mit den heutigen Gegebenheiten zu vergleichen. Ich hatte damals ein einziges Ziel, das ich mit laserscharfem Fokus verfolgte. Ich wollte die damalige Hausverwaltung meiner Liegenschaft unbedingt loswerden.

Meine Ziele heute sind differenzierter: Ich will, dass meine Liegenschaft gut verwaltet wird. Eine Absetzung der jetzigen Hausverwaltung meiner Liegenschaft ist für mich nicht ultimatives Ziel, so wie es im Jahr 2011 war, sondern Mittel zum Zweck. Ich glaube einfach nicht mehr daran, dass sich die Qualität der Leistung meiner Hausverwaltung auf das Niveau steigern wird, das ich von ihr erwarte. Aber falls ich mich irre, falls sich die Leistung steigert, dann bin ich durchaus bereit, mein Ziel einer Absetzung der Hausverwaltung aufzugeben. Ich bin also flexibel, weil meine Ziele heute differenzierter sind als im Jahr 2011.

Ein geplanter Wechsel zu einer anderen Hausverwaltung wirft immer auch eine grundsätzliche Frage auf: Wie gut würde die Liegenschaft von einer anderen Hausverwaltung verwaltet werden? Meine Liegenschaft, die in den 1960er Jahren errichtet wurde und die sehr groß ist, wurde und wird ausschließlich von großen Hausverwaltungsfirmen verwaltet. Mit kleinen Firmen habe ich keine Erfahrung.

Ich will meine Hausverwaltung loswerden, aber vorher will ich mir genau überlegen, was ich als “gute” bzw. “schlechte” Verwaltungstätigkeit empfinde: Welche Leistungen erwarte ich von einer guten Hausverwaltungsfirma?

Ich erwarte, dass Hausverwaltungen, die sich vertraglich zu einer ordentlichen Verwaltung von Liegenschaften verpflichten, laufend durchzuführende bzw. irregulär zusätzlich anfallende Arbeiten verlässlich und prompt erledigen, sich um die Finanzierung und zügige Durchführung notwendiger Reparaturen kümmern, Abstimmungen organisieren, Abstimmungsergebnisse ohne Verzug bekanntgeben und umsetzen sowie jährliche EigentümerInnenversammlungen abhalten. Bei großen Liegenschaften sind mehrere Abstimmungen pro Jahr notwendig. Alle Verträge, die Hausverwaltungen im Namen von Eigentümergemeinschaften abschließen, müssen außerdem rechtskonform sein. Falls sich herausstellt, dass es nicht-rechtskonforme (eventuell von früheren Firmen abgeschlossene) Verträge gibt, erwarte ich, dass solche Verträge unverzüglich mit einem Feuer-im-Arsch-Tempo korrigiert werden und ein rechtskonformer Zustand hergestellt wird. Die Finanzgebarung muss korrekt erfolgen. Ich erwarte auch, dass Hausverwaltungen wirtschaftlich handeln und eventuelle finanzielle Schäden freiwillig ersetzen, falls sie durch ihr Handeln bzw. durch Inaktivität solche Schäden verursachen und diese auch nachgewiesen und kalkuliert werden können. Sie dürfen ihre Befugnisse nicht überschreiten und müssen insbesondere die Unterschiede zwischen “ordentlichen” und “außerordentlichen” Verwaltungsagenden in- und auswendig kennen.

Ich finde eigentlich, dass das keine besonders hohen Ansprüche an Hausverwaltungen sind, vor allem, wenn man bedenkt, dass viele der von mir aufgezählten Leistungen ja sowieso durch Sonder-Honorare abgegolten werden.

Über all diese Dinge, und über Vieles mehr werde ich in meiner Artikelserie “Hausverwaltung im Wohnungseigentum” schreiben.

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Ein paar einführende Worte über “Hausverwaltung im Wohnungseigentum”…

Posted on 03/15/2024 by Ingrid Haunold

Ich bin seit dem Jahr 2006 Miteigentümerin einer großen Liegenschaft in Wien. Das Wohnungseigentumsgesetz 2000 (WEG) regelt die Beziehungen der WohungseigentümerInnen untereinander sowie die Beziehung zwischen der Eigentümergemeinschaft (als juristische Person) und der Hausverwaltung, falls eine Hausverwaltung beauftragt wird. Außerdem garantiert das WEG den einzelnen WohnungseigentümerInnen bestimmte individuelle Rechte.

Ein großer Nachteil an dieser rechtlichen Lage ist, dass man als Einzelperson nicht viele Optionen hat, wenn eine – durch Mehrheitsbeschluss der EigentümerInnen – beauftragte Hausverwaltung die vertraglich geregelten Aufgaben nicht bzw. nicht in der gewünschten Qualität durchführt. Als einzelne WohnungseigentümerIn kann man eine Abstimmung zur Absetzung einer Hausverwaltung organisieren, oder man kann einen Gerichtsantrag auf Absetzung eine Hausverwaltung stellen. Die Hürde für einzelne WohungseigentümerInnen, eine Hausverwaltung absetzen zu lassen, sind also sehr hoch. Das ist auch in Ordnung so, denn schließlich vertritt eine Hausverwaltung ja eine Eigentümergemeinschaft.

Allerdings….

Was macht man als Einzelperson, wenn die Hausverwaltung einer Liegenschaft ihre vertraglichen Pflichten nicht erfüllt, oder sogar gesetzeswidrig handelt? Für MieterInnen gibt es zahlreiche Anlaufstellen, bei denen sie in solchen Fällen um Hilfe ansuchen können. EigentümerInnen bleibt oft nur der Gang zum Gericht. Und das ist absurd, denn die Gerichte sind sowieso schon überlastet, insbesondere in Wien, wo ich wohne und eine Wohnung besitze.

Ein Beispiel:

Als WohnungeigentümerIn hat man das Recht, die von der Hausverwaltung den EigentümerInnen vorgelegten Jahresabrechnungen zu überprüfen. Eine Hausverwaltung muß den LiegenschaftseigentümerInnen nicht nur Einblick in alle Rechnung gewähren, sondern auf Verlangen auch alle Kontoauszüge und Verträge vorlegen, die von der Hausverwaltung im Namen der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen wurden und die für die Überprüfung von Jahresabrechnungen relevant sind. Es reicht schließlich nicht, dass Rechnungen vorgelegt werden, ich muss als EigentümerIn auch sicher sein können, dass die Rechnungen bezahlt wurden bzw. dass es auch wirklich nur berechtigte Kontobewegungen gab. Außerdem muß ich nachprüfen können, ob die vorgelegten Rechnungen auch den vertraglichen Bedingungen entsprechen, die die Hausverwaltung ausgehandelt hat, z. B. für die Durchführung des Winterdienstes. Und last, but not least, sind EigentümerInnen berechtigt zu prüfen, ob ihre Hausverwaltung wirtschaftlich handelt. Denn auch dazu ist sie verpflichtet und den EigentümerInnen gegenüber auskunftspflichtig.

Jetzt stellen Sie sich folgende theoretische Situation vor: Sie kontaktieren Ihre Hausverwaltung, die von Ihnen bezahlt wird und die für Sie und in Ihrem Namen arbeitet, und bitten um einen Termin im Büro der Hausverwaltung, um Belege, Kontoauszüge und relevanten Verträge für ein bestimmtes Jahr zu prüfen. Die Hausverwaltung reagiert nicht auf ihre Anfrage. Sie warten ein paar Wochen, und schicken dann noch einmal eine schriftliche Anfrage. Auch diese Anfrage wird ignoriert. Die Hausverwaltung antwortet einfach nicht.

Was machen Sie in so einem Fall? Da bleibt nur der Gang zum Gericht, und das ist absurd, dass man als Wohnungseigentümerin einen Gerichtsantrag stellen muss, damit eine Hausverwaltung ihrer gesetzlichen Verpflichtung zur Vorlage der Unterlagen für eine Überprüfung der Jahresabrechnung nachkommt. Es ist wirklich kein Wunder, dass die Gerichte in Österreich völlig überlastet sind.

Von solchen und ähnlichen Fällen werde ich auf meiner Webseite berichten, die Artikel werden alle in der Kategorie “Hausverwaltung im Wohnungseigentum” abgespeichert, damit sie leicht aufzufinden sind.

Ich beabsichtige nicht, bestimmte Hausverwaltungen namentlich zu nennen, denn darum geht es hier nicht. Es geht um die Beschreibung von Situationen, die so oder in ähnlicher Form tagtäglich auch in anderen Liegenschaften vorkommen können.

Ich will Lücken im System aufzeigen, ExpertInnen interviewen, Stellungnahmen von PolitikerInnen einholen und generell etwas mehr Licht in das Dunkel dieses Themenbereichs “Hausverwaltung im Wohnungseigentum” bringen. Das ist meiner Meinung nach dringend notwendig. Denn die Perspektive einzelner WohnungseigentümerInnen wird, wenn es um Wohnrecht geht, im öffentlichen Diskurs vernachlässigt.

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My Experiences with Threats and Extortion Attempts on the “Goodreads” website

Posted on 03/15/2024 by Ingrid Haunold

Over the course of the last three months (January – March 2024), I published 86 book reviews on this website which I’d previously posted on the “Goodreads” website from 2016–2023. This accounts for the majority of the book reviews written by me during that time.

I joined “Goodreads” in June 2016, after I’d published the first German-language edition of my book “The Vegan Tourist: Wien” (published on April 17, 2016), and an updated, 2nd edition of the English-language version of “The Vegan Tourist: Vienna” (published on May 2, 2016). I self-published both books through Amazon’s (now defunct) Create Space and (still existing) Kindle Direct Publishing programs, and was researching options to promote those books. “Goodreads” had been in existence for almost ten years by then, and when I joined the site, I quickly realised that it wasn’t so much a useful resource for writers, as more of a fun site for readers. That’s actually how the site promotes itself, as “the world’s largest site for readers and book recommendations. Our mission is to help readers discover books they love and get more out of reading.”

As a reader, I find the site useful, and enjoy participating in the site’s annual “reading contests.” Readers set their own goals in regard to how many books they plan to read each year, then track their progress over the course of the year. Since 2016, I have set wildly different reading goals for myself in different years: from 10 books in 2016 (I read 11 books) to 50 books in 2017, when I failed miserably – I only managed to read 14 books that year. But I also occasionally increased my goals, most notably in 2023, when I set a moderate goal, and kept upping it to 25 books. I ended up reading 54 books that year. It’s easy, it’s fun, and I’m amazed at the variety of books I’ve read over the years. I’ll continue to read and rate books on the “Goodreads” platform in the future.

But I won’t publish any more reviews on that site, as the site is also used by spammers and criminals who intimidate and threaten readers and writers, and the “Goodreads” moderators can’t keep up with them. Why would I want to publish book reviews on “Goodreads,” if it leads to threats and abuse being hurled at me in the form of “comments?”

I became a target in 2023 when I participated in a conversation of self-publishing writers who were discussing the pros and cons of paying for book reviews (to be posted on the “Goodreads” platform and on “Amazon”). I argued against it. I don’t think that readers care about the opinions of other “readers” (real or fake) when they decide whether to buy a book, or not.

I know that the number of ratings, comments, and reviews associated with a certain book affects algorithms, and therefore visibility on those platforms – which is why they are banned by those sites. I would never pay for reviews. There are better options for self-promoting one’s books.

I argued against the solicitation of reviews from readers and other self-publishing writers – and was bombarded with abuse by spammers, and – it must be said clearly – criminals. First, there was the threat of copyright theft:

“WE GOT A COPY OF YOUR BOOK AND YOUR PERSONAL DETAILS. TOMORROW WE ARE GOING TO UPLOAD IT ON PIRATE WEBSITES AND TRADE YOUR PERSONAL DETAILS WITH MARKETERS, FRAUDSTERS AND SCAMMERS. WE DON’T LIVE IN YOUR COUNTRY SO YOUR LAWS CAN’T TOUCH US. TO STOP US, EITHER BUY OUR REVIEW OFFERS WITHIN THE NEXT 24 HOURS AND PAY US SOME MONEY, OR LEAVE THIS SITE WITHIN THAT TIME FRAME?”

I considered this extortion attempt an empty threat, as my books were stolen and uploaded to illegal sites soon after I published them. Also, I stopped selling my “Vegan Tourist”-books several years ago. These books are guide books for vegetarian restaurants in Vienna, and they had become outdated: too many restaurants were no longer in business, and many stayed in business only for a few months after they opened. It was impossible to keep up with the ever-changing vegan restaurant scene in Vienna. In 2019, I made the decision not to publish any further updates to my books, and stopped selling them on Amazon. (You can find a list of vegetarian restaurants in Vienna here.)

I also received numerous Emails from spammers who subsequently tried to sell me their “services” (reviews in exchange for payment), as I provide a link to my website in my “Goodreads” profile, and I provide an Email address on this website, so I can be contacted by whoever wishes to do so. I reported all of them to the administrators of “Google,” as all those spammers used Gmail for their Email accounts. I asked “Google” to delete those Gmail-accounts, and they seem to have done that, as I am no longer being bombarded with similar “offers.”

In conversation with other writers on the “Goodreads” website, I did suggest that the site’s moderators should notify law enforcement agencies that writers were being threatened and extorted on the “Goodreads” website, and also mentioned that I considered filing a complaint with the FBI. This is what happened next:

“I KNOW WHERE YOU LIVE BITCH. WILL DISTRIBUTE YOUR ADDRESS TO THIEVES AND CRIMINALS IF YOU DON’T LEAVE GR BY TOMORROW – SO ENTIRE HAUNOLD FAMILY GETS ROBBED AND CHOPPED. YOU ARE USING THIS SITE WITHOUT PAYING ME SO YOU DESERVE NO LESS. CALL THE FBI CIA AND FTC WHOEVER THE FUCK YOUR ASSHOLE HUSBAND ANTON CAN AFFORD AND LET ME SEE WHAT THE FUCK THEY CAN DO TO ME BITCH? I KNOW SOME VERY NICE FRIENDS IN VIENNA WHO CAN HELP.”

I’m not married, and my best guess is that these criminals were threatening another female writer whose husband’s name is Anton. But my last name is Haunold, and I do live in Vienna.

At this point, I did file a complaint about the extortion attempt, threats to break into my home, and threats to cause bodily harm to me and my family with the Federal Bureau of Investigation, as “Goodreads” is a company which is registered in the US.

I don’t expect that the FBI will actually investigate, but I do think that it is important to report threats like this to law enforcement agencies, if only to create a paper trail and to alert law enforcement agencies to the various ciminal activities on social media sites. Large social media sites – and I do consider “Goodreads” to be a specialized social media site – should be monitored and regulated by authorities in a much stricter fashion than they currently are being regulated.

Paper trails are important to prove that criminals are active on such sites. The “Goodreads” moderators did remove the fake accounts used to make those threats against me, and removed the threats. They continue to remove fake accounts whenever I alert them to suspicious acitivity, which I continue to do. But I don’t think that “Goodreads” and “Amazon,” which owns “Goodreads,” provide enough resources to keep the site safe for readers and writers.

I still participate in writers’ discussions on the “Goodreads” site, and I still argue against the solicitation of reviews – and will continue to do so, regardless of how many threats are made against me. But going forward, I will only publish book reviews on my own website where I have full control over user accounts, and can moderate comments before they are published. (The site is currently “closed” – I don’t allow registration for user accounts, and therefore commenting on articles published by me is also not possible. Write me an Email, if you wish.)

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