Ich bin seit dem Jahr 2006 Miteigentümerin einer großen Liegenschaft in Wien. Das Wohnungseigentumsgesetz 2000 (WEG) regelt die Beziehungen der WohungseigentümerInnen untereinander sowie die Beziehung zwischen der Eigentümergemeinschaft (als juristische Person) und der Hausverwaltung, falls eine Hausverwaltung beauftragt wird. Außerdem garantiert das WEG den einzelnen WohnungseigentümerInnen bestimmte individuelle Rechte.
Ein großer Nachteil an dieser rechtlichen Lage ist, dass man als Einzelperson nicht viele Optionen hat, wenn eine – durch Mehrheitsbeschluss der EigentümerInnen – beauftragte Hausverwaltung die vertraglich geregelten Aufgaben nicht bzw. nicht in der gewünschten Qualität durchführt. Als einzelne WohnungseigentümerIn kann man eine Abstimmung zur Absetzung einer Hausverwaltung organisieren, oder man kann einen Gerichtsantrag auf Absetzung eine Hausverwaltung stellen. Die Hürde für einzelne WohungseigentümerInnen, eine Hausverwaltung absetzen zu lassen, sind also sehr hoch. Das ist auch in Ordnung so, denn schließlich vertritt eine Hausverwaltung ja eine Eigentümergemeinschaft.
Allerdings….
Was macht man als Einzelperson, wenn die Hausverwaltung einer Liegenschaft ihre vertraglichen Pflichten nicht erfüllt, oder sogar gesetzeswidrig handelt? Für MieterInnen gibt es zahlreiche Anlaufstellen, bei denen sie in solchen Fällen um Hilfe ansuchen können. EigentümerInnen bleibt oft nur der Gang zum Gericht. Und das ist absurd, denn die Gerichte sind sowieso schon überlastet, insbesondere in Wien, wo ich wohne und eine Wohnung besitze.
Ein Beispiel:
Als WohnungeigentümerIn hat man das Recht, die von der Hausverwaltung den EigentümerInnen vorgelegten Jahresabrechnungen zu überprüfen. Eine Hausverwaltung muß den LiegenschaftseigentümerInnen nicht nur Einblick in alle Rechnung gewähren, sondern auf Verlangen auch alle Kontoauszüge und Verträge vorlegen, die von der Hausverwaltung im Namen der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen wurden und die für die Überprüfung von Jahresabrechnungen relevant sind. Es reicht schließlich nicht, dass Rechnungen vorgelegt werden, ich muss als EigentümerIn auch sicher sein können, dass die Rechnungen bezahlt wurden bzw. dass es auch wirklich nur berechtigte Kontobewegungen gab. Außerdem muß ich nachprüfen können, ob die vorgelegten Rechnungen auch den vertraglichen Bedingungen entsprechen, die die Hausverwaltung ausgehandelt hat, z. B. für die Durchführung des Winterdienstes. Und last, but not least, sind EigentümerInnen berechtigt zu prüfen, ob ihre Hausverwaltung wirtschaftlich handelt. Denn auch dazu ist sie verpflichtet und den EigentümerInnen gegenüber auskunftspflichtig.
Jetzt stellen Sie sich folgende theoretische Situation vor: Sie kontaktieren Ihre Hausverwaltung, die von Ihnen bezahlt wird und die für Sie und in Ihrem Namen arbeitet, und bitten um einen Termin im Büro der Hausverwaltung, um Belege, Kontoauszüge und relevanten Verträge für ein bestimmtes Jahr zu prüfen. Die Hausverwaltung reagiert nicht auf ihre Anfrage. Sie warten ein paar Wochen, und schicken dann noch einmal eine schriftliche Anfrage. Auch diese Anfrage wird ignoriert. Die Hausverwaltung antwortet einfach nicht.
Was machen Sie in so einem Fall? Da bleibt nur der Gang zum Gericht, und das ist absurd, dass man als Wohnungseigentümerin einen Gerichtsantrag stellen muss, damit eine Hausverwaltung ihrer gesetzlichen Verpflichtung zur Vorlage der Unterlagen für eine Überprüfung der Jahresabrechnung nachkommt. Es ist wirklich kein Wunder, dass die Gerichte in Österreich völlig überlastet sind.
Von solchen und ähnlichen Fällen werde ich auf meiner Webseite berichten, die Artikel werden alle in der Kategorie “Hausverwaltung im Wohnungseigentum” abgespeichert, damit sie leicht aufzufinden sind.
Ich beabsichtige nicht, bestimmte Hausverwaltungen namentlich zu nennen, denn darum geht es hier nicht. Es geht um die Beschreibung von Situationen, die so oder in ähnlicher Form tagtäglich auch in anderen Liegenschaften vorkommen können.
Ich will Lücken im System aufzeigen, ExpertInnen interviewen, Stellungnahmen von PolitikerInnen einholen und generell etwas mehr Licht in das Dunkel dieses Themenbereichs “Hausverwaltung im Wohnungseigentum” bringen. Das ist meiner Meinung nach dringend notwendig. Denn die Perspektive einzelner WohnungseigentümerInnen wird, wenn es um Wohnrecht geht, im öffentlichen Diskurs vernachlässigt.