Unter dem Titel “Hausverwaltung im Schneckentempo – Finanzielle Auswirkungen für die Eigentümergemeinschaft” möchte ich einige Beispiele beschreiben, die verdeutlichen, dass ein langsames Handeln einer Hausverwaltung finanzielle Auswirkungen für Eigentümergemeinschaften haben kann. In dem heutigen “Teil 1” dieses Schwerpunktes geht es um die Gültigkeitsdauer von Kostenvoranschlägen.

In dem Artikel “Unzufrieden mit der Hausverwaltung? Zuständigkeiten der Baupolizei (Teil 4 – gesetzlich vorgeschriebene Sicherheitsmaßnahmen)” habe ich beschrieben, wie ich in “meiner” Liegenschaft – ich besitze 0,74% der Liegenschaftsanteile – rund 14 Monate darauf warten musste, bis ein gesetzlich vorgeschriebener Handlauf montiert wurde. In dem Artikel “Kennt Ihre Hausverwaltung den Unterschied zwischen ordentlichen und außerordentlichen Agenden (Teil 1)?” habe ich ein weiteres Beispiel beschrieben, auch darin ging es um die Montage von Handläufen, und auch bei diesem Beispiel musste ich mehr als 14 Monate darauf warten, dass diese Handläufe montiert wurden.

In dem heutigen Artikel nehme ich auf beide Beispiele wieder Bezug, allerdings nur oberflächlich, denn es geht um die potentiellen negativen Auswirkungen, die Eigentümergemeinschaften erleiden können, wenn Hausverwaltungen im Schneckentempo arbeiten. In den von mir beschriebenen Beispielen wurden die Eigentümerinnen und Eigentümer am 2. Oktober 2023 schriftlich über die Kosten dieser Maßnahmen informiert, die Handläufe wurden im Juni 2024 montiert. Es gab laut Angaben der Hausverwaltung also Anfang Oktober 2023 bereits Kostenvoranschläge – aber waren diese Kostenvoranschläge im Juni 2024 noch gültig? Oder führte das Schneckentempo der Hausverwaltung dazu, dass die Unternehmen von ihren (hoffentlich verbindlichen) Kostenvoranschlägen entbunden wurden und der Eigentümergemeinschaft dadurch zusätzliche Kosten entstanden?

Für die Montage (Material und Arbeitszeit) der drei Handläufe, die in den beiden beschriebenen Beispielen genannt wurden, holte die Hausverwaltung laut eigenen Angaben Kostenvoranschläge ein. Ich schreibe “laut eigenen Angaben”, weil ich als Eigentümerin nicht das Recht habe, mir diese Kostenvoranschläge von der Hausverwaltung vorlegen zu lassen. Es geht um mein Eigentum und um mein Geld und darum, was mit meinem Geld gemacht wird, und trotzdem gibt mir das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 2002 nicht das Recht, Einblick in Kostenvorschanschläge zu nehmen. Auch in der Judikatur habe ich dazu nichts gefunden.

Ich will an dieser Stelle alle Abgeordneten zum Nationalrat, insbesondere die Klubvorsitzenden aller Parteien im Nationalrat (August Wöginger/ÖVP, Andreas Babler/SPÖ, Herbert Kickl/FPÖ, Sigrid Maurer/Die Grünen und Beate Meinl-Reisinger/NEOS) direkt ansprechen und ganz deutlich sagen: Das ist eine unglaubliche Frechheit, und das WEG 2002 muss in diesem Punkt dringend geändert werden.

Es ist wichtig, dass in dem Wohnungseigentumsgesetz explizit erwähnt wird, dass Eigentümerinnen und Eigentümer das Recht haben, in alle schriftlichen Unterlagen ihrer Liegenschaft Einsicht zu nehmen. Dazu sollten nicht nur Kostenvoranschläge zählen, sondern auch Verträge, die Hausverwaltungen mit Firmen abschließen, z. B. für die Grünflächenbetreuung oder die Hausbetreuung der Liegenschaft. Diese Gesetzeslücke im WEG 2002 muss unbedingt geschlossen werden.

In meiner Artikelserie über Hausverwaltung im Wohnungseigentum werde ich viele Beispiele anführen, die zeigen, wie das WEG 2002 die Eigentümerinnen und Eigentümer von Liegenschaften entmachtet und eine Überprüfung der “emsigen und redlichen” Verwaltung, so wie sie § 1009 ABGB vorschreibt, de facto unmöglich macht. Die ersten bereits geschriebenen Artikel geben einen Überblick darüber, wie die derzeitige Über-“Macht” von Hausverwaltungen in der jetzigen Fassung des WEG 2002 die Eigentümerinnen und Eigentümer von Liegenschaften benachteiligt.

Ich kann also nicht überprüfen, ob die Hausverwaltung “meiner” Liegenschaft wirklich Kostenvoranschläge eingeholt hat, wie viele Kostenvoranschläge eingeholt wurden, von welchen Firmen Kostenvoranschläge eingeholt wurden, ob unverbindliche oder verbindliche Kostenvoranschläge eingeholt wurden oder welcher Kostenvoranschlag ausgewählt wurde. An dieser Stelle möchte ich einfügen: Es gilt die Unschuldsvermutung und eigentlich glaube ich, dass in den von mir beschriebenen Fällen Kostenvoranschläge eingeholt wurden. Aber ich kann es nicht überprüfen. Somit kann ich auch nicht prüfen, ob emsig und redlich gehandelt wurde – das WEG 2002 ermöglicht mir in dieser Hinsicht keine Kontrolle der Hausverwaltung.

Nehmen wir also an, dass in den von mir beschriebenen Beispielen jeweils drei Kostenvoranschläge eingeholt wurden und alles rechtmäßig ablief. Dann haben wir trotzdem noch ein riesiges Problem: Das Schneckentempo, in dem die Hausverwaltung gehandelt hat.

Denn die Eigentümergemeinschaft ist eine juristische Person. Während Kostenvoranschläge an Verbraucherinnen und Verbraucher in der Regel verbindlich sind (außer es wird Unverbindlichkeit vereinbart), ist es bei juristischen Personen genau umgekehrt: Kostenvoranschläge sind in der Regel unverbindlich, außer es wird Verbindlichkeit vereinbart. Ich erwarte selbstverständlich, dass eine Hausverwaltung immer darauf achtet, dass die für die Eigentümergemeinschaft eingeholten Kostenvoranschläge verbindlich sind – aber ich kann das nicht nachprüfen, weil ich als Miteigentümerin einer Liegenschaft nicht das Recht habe, in diese Kostenvoranschläge Einblick zu nehmen. Das ist pervers und eine Entmachtung der Eigentümerinnen und Eigentümer durch den Gesetzgeber, die unentschuldbar ist.

In vielen Fällen werden Kostenvoranschläge eingeholt, wenn es um Agenden der außerordentlichen Verwaltung geht, bei denen die Eigentümergemeinschaft darüber abstimmen muss, ob eine bestimmte Maßnahme durchgeführt wird. In solchen Fällen legt eine Hausverwaltung den Eigentümerinnen und Eigentümern in der Regel ein Abstimmungsformular vor, auf dem die Kosten für die geplante Maßnahme angeführt sind. Diese Kosten sind eine wesentliche Entscheidungsgrundlage für die Eigentümerinnen und Eigentümer.

Ich weiß, dass unverbindliche Kostenvoranschläge zwar auch nicht nach Lust und Laune von dem anbietenden Unternehmen erhöht, sondern nur um zirka 10-15% überschritten werden dürfen, ohne dass das für das anbietende Unternehmen Konsequenzen hat. Als Eigentümerin erwarte ich von “meiner” Hausverwaltung zumindest, dass auf dem Abstimmungsformular, das mir zur Unterschrift vorlegt wird, angegeben wird, ob unverbindliche oder verbindliche Kostenvoranschläge eingeholt wurden und wie lange diese Kostenvoranschläge gültig sind – und ich erwarte, dass die Hausverwaltung Alles tun wird, damit diese Kostenvoranschläge eingehalten werden und die Arbeiten zügig in Auftrag gegeben werden.

Wenn es um Handläufe geht, die nur wenige Hundert Euro kosten, ist eine Überschreitung von Kostenvoranschlägen ärgerlich, aber ein potentieller finanzieller Schaden für eine Eigentümergemeinschaft wäre verkraftbar.

Wenn eine Gesamtrenovierung einer großen Liegenschaft durchgeführt wird, die z. B. rund vier Millionen Euro kostet und die Kosten für die Renovierung z. B. 25% höher ausfallen als laut Kostenvoranschlägen kalkuliert wurde, dann sind das zusätzliche Kosten in der Höhe von einer Million Euro. Dabei berücksichtige ich noch gar nicht, dass Hausverwaltungen für die administrative Bauverwaltung zusätzliche Honorare an Eigentümergemeinschaften stellen, die in der Regel als Prozentsatz der tatsächlichen Kosten vereinbart werden.

Wenn eine Hausverwaltung z. B. 4% der Kosten an Bauverwaltungshonorar verrechnet, dann sind das 40.000,00 Euro zusätzliche Kosten, wenn eine Renovierung statt vier Millionen letztendlich fünf Millionen kostet, nur weil statt verbindlichen Kostenvoranschlägen unverbindliche Kostenvoranschläge eingeholt wurden. Und ich als Eigentümerin habe trotzdem nicht das Recht, in die Kostenvoranschläge, die im Namen der Eigentümergemeinschaft eingeholt wurden, Einblick zu nehmen? Das ist für mich absolut inakzeptabel, weshalb ich von den Abgeordneten zum Nationalrat auch eine Gesetzesänderung des WEG 2002 einfordere.

Wie bereits erwähnt, werden alle Kostenvoranschläge in der Regel mit einem “Ultimatum” ausgestellt, also einem Datum, bis zu dem der Kostenvoranschlag gültig bleibt. Rechtsgrundlage dafür ist wieder das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch, und zwar § 1170a ABGB. Zwar gibt es meines Wissens nach keine exakte Vorgabe, wie lange Kostenvoranschläge gültig sein müssen, aber meine Erfahrung ist, dass sie in der Regel nur ein paar Wochen, maximal 3-6 Monate gültig sind. Ich habe noch nie einen Kostenvoranschlag gesehen, der rund neun Monate lang gültig ist, so wie das bei der Montage der Handläufe notwendig gewesen wäre.

Auch wenn die Hausverwaltung “meiner” Liegenschaft also z. B. darauf geachtet hat, einen verbindlichen Kostenvoranschlag einzuholen – was ich nicht weiß, weil ich es nicht nachprüfen kann -, besteht immer noch das Problem der Gültigkeitsdauer und ich wage zu behaupten, dass die eingeholten Kostenvoranschläge, die eine wesentliche Grundlage für die Entscheidung der Eigentümerinnen und Eigentümer bei der durchgeführten Abstimmung waren, zu dem Zeitpunkt, zu dem die Handläufe letztendlich montiert wurden, schon lange nicht mehr gültig waren.

Wie viel haben die Handläufe, die in “meiner” Liegenschaft montiert wurden, letztendlich wirklich gekostet? Das werde ich frühestens im Frühjahr 2025 wissen, da die Hausverwaltung erst mit Ende März 2025 die Jahresabrechnung des Jahres 2024 vorlegen muss. Wird es eine Diskrepanz zwischen den Kosten geben, die den Eigentümerinnen und Eigentümern im Oktober 2023 genannt wurden und den tatsächlichen Kosten, die nach der Montage im Juni 2024 verrechnet wurden? Ich bin schon sehr gespannt…

Aus diesen Beispielen ergeben sich für mich zwei grundlegende Fragen:

1) Wenn eine Hausverwaltung eine bestimmte Summe für die Kosten von Erhaltungs- oder Verbesserungsmaßnahmen angibt und diese Kosten dann überschritten werden, weil die Gültigkeitsdauer von Kostenvoranschlägen aufgrund des Schneckentempos einer Hausverwaltung überschritten wird, ist die Hausverwaltung dann haftbar für die zusätzlichen Kosten? Kann die Eigentümergemeinschaft Schadenersatzansprüche stellen? Kann eine einzelne Miteigentümerin oder ein einzelner Miteigentümer Schadenersatzansprüche stellen?

2) Eine weitere wichtige Frage ist, zu welchem Zeitpunkt ich in Belege eines laufenden Verwaltungsjahres Einblick nehmen kann. Auch wenn ich derzeit kein Recht darauf habe, in Kostenvoranschläge Einblick zu nehmen, interessiert mich z. B. sehr, ob in den von mir beschriebenen Beispielen die tatsächlich verrechneten Kosten zumindest mit den Kosten, die die Hausverwaltung den Eigentümerinnen und Eigentümern laut eigenen Angaben auf Basis eingeholter Kostenvoranschläge schriftlich mitgeteilt hat, übereinstimmen. Die Handläufe wurden im Juni 2024 montiert, Unternehmen müssen innerhalb von sechs Monaten Rechnungen stellen, in diesem Fall also spätestens im Dezember 2024. Firmen haben in der Regel aber großes Interesse daran, so schnell wie möglich Rechnungen auszustellen, ich vermute deshalb, dass die Rechnungen für die Handläufe bereits im Juli 2024 an die Eigentümergemeinschaft ausgestellt wurden. Darf ich bereits im August 2024 Einblick in Belege des laufenden Verwaltungsjahres nehmen?

Ich bin zwar keine Juristin, aber ich wenn ich mir die Rechtssätze (z. B. RS0123167)
und Entscheidungstexte zu dieser Frage anschaue, z. B. 5Ob169/15m, 5Ob9/10z, denke ich mir eigentlich, dass ich jederzeit Einblick zumindest in die Belege und Kontobewegungen der Konten der Eigentümergemeinschaft nehmen darf und dieses Recht nur durch den Begriff der “Schikane” (5Ob11/08s) eingeschränkt wird. Daraus würde ich eigentlich schließen, dass ich auch das Recht habe, in die Belege und Kontobewegungen eines laufenden Verwaltungsjahres Einblick zu nehmen – aber sicher bin ich mir nicht. Das muss ich noch prüfen.

In meinem letzten Artikel habe ich über das Anbringen eines gesetzlich zwingend vorgeschriebenen Handlaufs auf dem Zugangsweg zu einem der Stiegenhäuser in “meiner” Liegenschaft gesprochen – 14 Monate hat es gedauert, bis dieser Handlauf endlich montiert wurde. Eine Anzeige bei der Baupolizei hat dazu beigetragen, dass die Hausverwaltung im Juni 2024 letztendlich diesen Handlauf montiert hat.

Heute möchte ich ein weiteres Beispiel beschreiben, bei dem es um das Anbringen von Handläufen geht. Für die Anbringung dieser Handläufe gibt es, da nur jeweils eine einzige Stufe überwunden werden muss, allerdings keine gesetzlichen Vorgaben. Die Baupolizei kann mir, wenn die Hausverwaltung in einem sehr gemütlichen Tempo agiert, also nicht helfen, den Prozess zu beschleunigen. Obwohl es in diesem Beispiel um Handläufe geht, ergeben sich daraus ganz andere rechtliche Fragen, die ich in mehreren Artikeln separat behandeln möchte.

In meinem letzten Artikel habe ich darüber berichtet, dass bei einer Vor-Ort-Begehung am 4. April 2023 über die Notwendigkeit der Anbringung von Handläufen gesprochen wurde. Bei diesem Termin wurde auch erwähnt, dass die Hausverwaltung von (nicht genannten) Eigentümerinnen oder Eigentümern gebeten wurde, bei den Eingängen zu zwei der neun Stiegenhäuser, wo jeweils eine einzige Stufe überwunden werden muss, Handläufe anzubringen, da Sturzgefahr für ältere oder gebrechliche Bewohnerinnen und Bewohner bestehen könnte. Es wurde auch erwähnt, dass dafür eine Abstimmung notwendig sei, und es eine Entscheidung der Eigentümerinnen und Eigentümer sei, ob diese beiden Handläufe angebracht werden sollen.

©-Ingrid-Haunold

In der Eigentümerversammlung im September 2023 wurde darüber gesprochen, in einem Schreiben der Hausverwaltung vom 2. Oktober 2023 wurde schriftlich darüber informiert und es wurden Abstimmungsbögen mitgeschickt. Man hatte rund drei Wochen lang Zeit, um sich an der Abstimmung zu beteiligen. Ich habe selbstverständlich für das Anbringen dieser Handläufe gestimmt. Mit Datum 12. Dezember 2023 wurden die Abstimmungsergebnisse veröffentlicht, eine große Mehrheit der Eigentümerinnen und Eigentümer stimmte für diese Maßnahme. Das überraschte mich nicht, denn in “meiner” Liegenschaft leben sehr viele anständige Menschen, und wenn wenn es darum geht, Handläufe zu montieren, damit alte und gebrechliche Menschen eine Stufe leichter überwinden können, stimmt selbstverständlich eine überwältigende Mehrheit für so eine Maßnahme.

©-Ingrid-Haunold

An der beschriebenen Vorgehensweise habe ich – vorerst – keine Kritik zu üben, auch das Tempo finde in grundsätzlich in Ordnung. Denn ich erwarte nicht, dass für jede einzelne Frage, die durch eine Abstimmung geklärt werden muß, auch unverzüglich eine eigene Abstimmung organisiert wird. Es macht Sinn, über mehrere Fragen auf einmal abstimmen zu lassen und da kann es schon sein, dass ein paar Monate zugewartet wird. Wenn es also um außerordentliche Agenden geht und eine Abstimmung notwendig ist, kritisiere ich nicht, dass erst im Oktober 2023 eine Abstimmung organisiert wird, obwohl die Hausverwaltung schon im April 2023 wußte, dass von einigen Eigentümerinnen und Eigentümern der Wunsch für das Anbringen zusätzlicher Handläufe geäußert wurde.

Für mich ist allerdings im Nachhinein eine Frage ungeklärt: War das jetzt eine Abstimmung über ordentliche oder außerordentliche Agenden der Hausverwaltung?

Die Tatsache, dass ich das auch jetzt immer noch nicht beurteilen kann, finde ich problematisch. Bei ordentlichen Agenden sind ja keine Abstimmungen notwendig, d. h. die zusätzlichen Handläufe hätten – wenn es sich eventuell um ordentliche Verwaltungsagenden handelt – schon im April 2023 montiert werden können.

Im April 2023 wurde mitgeteilt, dass eine Abstimmung notwendig sei. Im Oktober 2023 wurde diese Behauptung schriftlich wiederholt: Nur die Eigentümerinnen und Eigentümer könnten über diese Maßnahme entscheiden. Das würde für mich eigentlich bedeuten, dass es sich um außerordentliche Agenden handelt. Die Hausverwaltung erwähnt das in ihrem Schreiben aber nicht explizit.

Und auch auf dem Abstimmungsformular, das ich ausfüllte, wird nicht erwähnt, ob es sich um eine Abstimmung über ordentliche oder außerordentliche Agenden handelt. Auf dem Formular konnte ich nur ankreuzen, ob ich mit der Maßnahme einverstanden bin oder nicht und es gab Informationen darüber, bis zu welchem Datum ich das ausgefüllte Formular an die Hausverwaltung retournieren musste.

Meine erste Frage in diesem Zusammenhang ist: Ist das überhaupt korrekt, dass diese Information darüber, ob es sich um ordentliche oder außerordentliche Agenden handelt, auf einem Abstimmungsformular nicht angegeben wird?

Ich weiß es nicht, finde das aber sehr seltsam.

In dem Schreiben, mit dem der Beschluss im Dezember 2023 bekanntgegeben wird, steht dann, dass der Beschluss deshalb gültig ist, weil sich zumindest so viele Eigentümerinnen und Eigentümer an der Abstimmung beteiligt haben, dass ihre Stimmanteile mindestens ein Drittel der Gesamtanteile ausmachen und zudem mindestens zwei Drittel der abgegebenen Stimmen für diese Maßnahme abgegeben wurden. Die Einspruchfrist gegen diesen Beschluss beträgt laut Angaben der Hausverwaltung einen Monat.

Die Hausverwaltung verweist in ihrem Schreiben über die Beschlussbekanntgabe auf § 24 Abs. 4 Satz 1 und 2 WEG 2002, wo genau diese Bestimmung über die Beteiligungsquoten nachgelesen werden kann: “Für die Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer ist entweder die Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder die Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, ebenfalls berechnet nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, erforderlich. Im zweitgenannten Fall muss die Mehrheit überdies zumindest ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreichen.”

Auf diesen § 24 Abs. 4  wird in dem § 28 Abs. 1 WEG 2002 Bezug genommen, in dem es um Abstimmungen über ordentliche Agenden geht: “In Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft entscheidet – unbeschadet der Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers nach § 30 – die Mehrheit der Wohnungseigentümer (§ 24 Abs. 4).”

Daraus schließe ich, dass die Hausverwaltung argumentiert, dass es sich bei dieser Abstimmung um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung handelt. Aber weshalb wurde den Eigentümerinnen und Eigentümern dann vorab mitgeteilt, dass nur die Eigentümergemeinschaft in dieser Angelegenheit entscheiden kann und eine Abstimmung notwendig ist?

Für Agenden der ordentlichen Verwaltung sind ja gar keine Abstimmungen notwendig!

Ich denke mir beim Lesen der Beschlussbekanntgabe, egal, was die Hausverwaltung behauptet: Das ist eine Abstimmung über außerordentliche Agenden der Verwaltung. Und bei Abstimmungen über außerordentliche Agenden gilt eine 3-monatige Einspruchsfrist.

“Über Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die in § 28 genannten Angelegenheiten hinausgehen, wie etwa nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen, entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer (§ 24 Abs. 4), doch kann jeder der Überstimmten mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag die gerichtliche Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses verlangen. Die Antragsfrist beträgt drei Monate, bei unterbliebener Verständigung des Wohnungseigentümers von der beabsichtigten Beschlussfassung und von ihrem Gegenstand (§ 25 Abs. 2) hingegen sechs Monate und beginnt mit dem Anschlag des Beschlusses im Haus gemäß § 24 Abs. 5.” (§ 29 Abs. 1 WEG 2002).

Fassen wir zusammen: Die 1-monatige Einspruchsfrist gegen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gilt für Agenden der ordentlichen Verwaltung, für außerordentliche Agenden gilt eine 3-monatige Einspruchsfrist.

In nachfolgenden Telefonaten mit einer Mitarbeiterin der Hausverwaltung wurde mir versichert, dass es sich um eine Abstimmung über ordentliche Agenden gehandelt hätte, weshalb es auch nur eine 1-monatige Einspruchsfrist gab.

Ich bin mir nicht sicher, dass das stimmt. Ich weiß, dass die Abgrenzung zwischen ordentlichen und außerordentlichen Verwaltungsagenden schwierig ist, weil es nämlich auch noch den dynamischen Erhaltungsbegriff gibt. Ob das Anbringen von zusätzlichen Handläufen unter diesen dynamischen Erhaltungsbegriff zählt, weiß ich nicht. Das muß ich noch recherchieren.

Aus diesem Beispiel ergeben sich mehrere grundlegende Fragen:

1) Muss auf einem Abstimmungsformular und dann auch in dem Schreiben, in dem das Ergebnis der Abstimmung bekanntgegeben wird, explizit angegeben werden, ob es sich bei einer Abstimmung um ordentliche oder außerordentliche Agenden handelt? Hat meine Hausverwaltung schlampig gearbeitet?

2) Kann mit dem dynamischen Erhaltungsbegriff argmentiert werden, wenn es um das Anbringen von Handläufen geht, bei denen nur eine einzige Stufe überwunden werden muss? Oder fällt so eine Maßnahme nicht unter diesen dynamischen Erhaltungsbegriff?

3) Wenn es sich um Agenden der ordentlichen Verwaltung handelt, ist ja keine Abstimmung notwendig. Wieso wird den Eigentümerinnen und Eigentümern dann mitgeteilt, dass nur sie über diese Maßnahme entscheiden können und eine Abstimmung notwendig ist? Man muß auch bedenken, dass die Kosten für diese Maßnahme lächerlich gering sind. Die Kosten für beide Handläufe (Material und Montage) belaufen sich gemeinsam auf einen dreistelligen Eurobetrag, also nicht einmal auf 1.000,00 Euro. Für eine Liegenschaft mit rund 150 Wohnungen ist das eine so geringe Summe, dass man nicht einmal mit finanziellen Bürden argumentieren könnte, die eventuell eine Abstimmung auch bei Agenden der ordentlichen Verwaltung sinnvoll bzw. notwendig machen würden. Wenn die Hausverwaltung eine 1-monatige Einspruchsfrist angibt und somit behauptet, dass es sich um Agenden der ordentlichen Verwaltung handelt, verstehe ich nicht, weshalb überhaupt eine Abstimmung notwendig war. Dann hätten diese zwei Handläufe doch gleich im April 2023 montiert werden können, und nicht erst im Juni 2024, wie das letztendlich gemacht wurde. Wenn es sich um Agenden der ordentlichen Verwaltung handeln würde, müsste ich dann doch Kritik üben und der Hausverwaltung vorwerfen, dass sie nicht zügig gehandelt hat.

4) Eine weitere Frage, die sich ergibt, wenn argumentiert wird, dass es sich um ordentliche Agenden der Verwaltung handelt, ist, warum dann nicht bei allen neun Stiegenhäusern Handläufe montiert wurden. Wenn der dynamische Erhaltungsbegriff verwendet wird, um zu argumentieren, dass es sich nicht um außerordentliche Agenden handelt und es deshalb nur eine 1-monatige Einspruchsfrist geben kann, dann verstehe ich nicht, wie die Hausverwaltung gegenüber den Eigentümerinnen und Eigentümern der sieben anderen Stiegenhäuser rechtfertigen will, dass die dort wohnenden alten und gebrechlichen Menschen kein Recht auf einen Handlauf haben. Dann könnte ich eigentlich der Hausverwaltung einen Vorwurf machen, dass sie ausgewählte Eigentümerinnen und Eigentümer bevorzugt und andere benachteiligt. Auf allen Stiegen wohnen alte und gebrechliche Menschen!

Meiner Meinung nach handelt es sich bei dieser Abstimmung um eine Maßnahme, die zu den außerordentlichen Agenden der Verwaltung zählt, und somit auch wirklich eine Abstimmung notwendig war. Ich glaube eigentlich, dass die Hausverwaltung einen Fehler macht, wenn sie argumentiert, dass es sich um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung handelt und bei der Beschlussbekanntgabe eine 1-monatige Einspruchsfrist angibt. Aber sicher bin ich mir nicht, und ich bin ja auch keine Juristin.

Da ich eine möglichst rasche Anbringung der Handläufe wünschte (und eigentlich Handläufe für alle neun Stiegenhäuser befürworte), habe ich diese Angelegenheit damals nicht weiterverfolgt. Sonst wäre es vielleicht zu weiteren Verzögerungen gekommen. Wenn die Hausverwaltung eventuell einen Fehler macht, der mir nützt bzw. meinen Wünschen entspricht, bin ich nicht so blöd, dass ich mich darüber aufrege. Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer ist schließlich selbst verantwortlich dafür, dass ihre/seine Rechte gewahrt werden.

Dass die Handläufe erst im Juni 2024 angebracht wurden, ärgert mich aber auf jeden Fall Denn eigentlich erwarte ich mir, dass die Hausverwaltung unverzüglich handelt, sobald die Einspruchsfrist gegen einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft endet. Ob das jetzt der 12. Jänner 2023 gewesen wäre (bei einer 1-monatigen Einspruchsfrist), oder der 12. März 2024 (bei einer 3-monatigen Einspruchsfrist), ist egal: Das rechtfertigt meiner Meinung nach nicht, dass diese Handläufe erst im Juni 2024 angebracht wurden.

In diesem vierten Artikel über die Zuständigkeiten der Baupolizei im Zusammenhang mit der Liegenschaftsverwaltung von Mehrparteienhäusern möchte ich ein Beispiel beschreiben, bei dem es um gesetzlich vorgeschriebene Sicherheitsmaßnahmen geht.

In Teil 1 dieser Artikelserie über die Möglichkeiten einzelner Wohnungseigentümer/innen, ihre Hausverwaltungen indirekt – über den Umweg der Baupolizei – zum Handeln zu zwingen, habe ich beschrieben, wie ich bei meinen eigenen Recherchen vorgehe. In diesem ersten Artikel finden Sie auch wichtige Links für Ihre eigenen Recherchen. In Teil 2 und Teil 3 dieser Artikelserie habe ich Beispiele beschrieben, bei denen es um die Gefahr für die Gesundheit oder das Leben von Menschen geht.

In dem heutigen vierten Artikel geht es um die sichere Nutzung der Liegenschaft, explizit um die Anbringung eines gesetzlich vorgeschriebenen Handlaufs. Ganz grundsätzlich geht es aber um die Frage, in welchem Tempo eine Hausverwaltung handeln muss, und ab wann man von “grober Pflichtverletzung” (laut § 21 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002) sprechen kann.

In einem Schreiben vom 2. Oktober 2023 informierte die Hausverwaltung die Eigentümerinnen und Eigentümer “meiner” Liegenschaft, dass bei dem Zugangsweg, der zu einem der Stiegenhäuser führt, ein Handlauf verpflichtend anzubringen ist, da zwei Stufen überwunden werden müssen. (Dieses Schreiben vom 2. Oktober 2023 ist das Protokoll der Eigentümerversammlung vom September 2023, in dieser Versammlung wurde über das Anbringen von Handläufen gesprochen.).

Die Notwendigkeit für diese Maßnahme wurde im Zuge einer Vor-Ort-Begehung festgestellt. In dem Schreiben wird auf die OIB-Richtlinie 4 verwiesen, die sich mit Aspekten der Nutzungssicherheit und Barrierefreiheit beschäftigt, und die Hausverwaltung weist darauf hin, dass die Vorgaben dieser Richtlinie für die Wiener Bauordnung relevant und somit verpflichtend umzusetzen sind. Die Hausverwaltung informiert über die technischen Mindestvorgaben (vorgeschriebene Länge) und die damit verbundenen Kosten (lächerlich gering!). Die Hausverwaltung informiert die Eigentümerinnen und Eigentümer, dass diese Erhaltungsarbeiten beauftragt werden.

Eigentlich ist das ein sehr einfacher Fall. Eine gesetzlich vorgeschriebene Erhaltungsmaßnahme für die sichere Nutzung der Liegenschaft, die noch dazu sehr billig umgesetzt werden kann. Ich bin der Meinung, dass in so einem Fall, in dem es um die Sicherheit und somit um die potentielle Gefährdung der Gesundheit oder des Lebens von Menschen geht, ganz grundsätzlich immer mit einer Feuer-unter-dem-Arsch-Geschwindigkeit gehandelt werden sollte. Als Eigentümerin bin ich ja haftbar, wenn ein Mensch stürzt und ein Handlauf fehlt. In solchen Fällen erwarte ich von der Hausverwaltung “meiner” Liegenschaft, dass sie unverzüglich handelt.

Aber schauen wir uns diesen Fall einfach einmal genauer an….

Am 4. April 2023 gab es eine Vor-Ort-Begehung der Liegenschaft mit Mitarbeitenden der Hausverwaltung, an der auch Eigentümerinnen und Eigentümer teilnehmen konnten. Es wurde auf einige wichtige Erhaltungsmaßnahmen hingewiesen und bei dieser Begehung wurde von den Mitarbeitenden der Hausverwaltung zum ersten Mal erwähnt, dass bei einem Zugangsweg zu einem der Stiegenhäuser einer Handlauf fehlt, der aber gesetzlich vorgeschrieben ist.

Man kann also ein Datum fixieren, an dem der Hausverwaltung bereits nachweislich bewußt war, dass es in dieser Angelegenheit eine dringende, gesetzlich zwingend vorgeschriebene Erhaltungsmaßnahme gab.

Meine erste Frage im Zusammenhang mit diesem Datum 4. April 2023 ist, wieso diese Erhaltungsmaßnahme nicht schon vor dem 4. April 2023 in Auftrag gegeben wurde. Wenn eine Hausverwaltung den Eigentümerinnen und Eigentümern an einem bestimmten Tag etwas mitteilt, ergibt sich daraus logisch, dass die Mitarbeitenden der Hausverwaltung schon vor diesem Stichtag darüber Bescheid wussten. Wenn die Hausverwaltung mir etwas am 4. April 2023 mitteilt, wusste sie spätestens auch schon am 3. April 2023 darüber Bescheid.

Wieso wurde diese Erhaltungsmaßnahme also nicht spätestens am 4. April 2024 in Auftrag gegeben? Es handelt sich ja um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung, die Hausverwaltung kann selbstständig Entscheidungen treffen und Handwerker beauftragen. Die Kosten für das Anbringen dieses gesetzlich zwingend vorgeschriebenen Handlaufs (Material und Arbeitszeit) sind lächerlich gering.

Ich verstehe das nicht, weshalb die Hausverwaltung nicht spätestens an diesem Tag gehandelt hat.

… Aber es wurde nicht gehandelt.

Das nächste Lebenszeichen der Hausverwaltung in dieser Angelegenheit erfolgte während der Eigentümerversammlung im September 2023 und schriftlich am 2. Oktober 2023, also ziemlich genau sechs Monate nach dieser Vor-Ort-Begehung. Ein halbes Jahr lang wurde diese gesetzlich zwingend vorgeschriebene Erhaltungsarbeit nicht beauftragt.

Warum?

Ich habe in den folgenden Wochen und Monaten mehrmals die Durchführung dieser Erhaltungsarbeit schriftlich und mündlich eingefordert, und schießlich am 18. März 2024 eine Anzeige bei der Wiener Baupolizei eingereicht.

In meinem Brief an die Baupolizei habe ich unter anderem Folgendes geschrieben: “Mir ist klar, dass ich die Anzeige gegen die Eigentümergemeinschaft – und somit auch gegen mich selbst – erstatten muss, aber ich habe es satt, dass die Hausverwaltung nicht handelt. Es geht in dieser Angelegenheit ja auch um Haftung. Falls jemand stürzt, bin ich als Eigentümerin haftbar. Diese Anzeige dient auch zu meinem Schutz, falls jemand stürzt.”

Denn haftbar ist immer die Eigentümergemeinschaft, eine Hausverwaltung handelt immer nur im Auftrag und im Namen der Eigentümergemeinschaft – ich bin zwar keine Juristin und gebe keine Rechtsauskunft, aber schauen Sie sich einmal die Abrechnungen Ihrer eigenen Liegenschaft an! Rechnungsempfänger ist immer die Eigentümergemeinschaft. Deshalb ist es auch wichtig, dass man sich als Wohnungseigentümer/in um Liegenschaftsagenden kümmert und sich nicht auf die Hausverwaltung verlässt.

©-Ingrid-Haunold

Aber zurück zur Baupolizei: Auf die Baupolizei ist immer Verlass!

Am 6. Juni 2024 wurde dieser gesetzlich zwingend vorgeschriebene Handlauf schließlich montiert. Auf dem Foto sehen Sie diesen wunderschönen Handlauf, ein ähnliches Modell finden Sie vielleicht nicht in jedem, auf jeden Fall aber in jedem größeren Baumarkt.

Fassen wir zusammen: Ich kann dokumentieren, dass die Hausverwaltung spätestens am 4. April 2023 wußte, dass Handlungsbedarf besteht, aber erst am 6. Juni 2024 – 14 Monate später – wurde der Handlauf montiert.

Wieso hat das so lange gedauert?

Ich verstehe das einfach nicht, wieso ich als Eigentümerin 14 Monate lang darauf warten und darum kämpfen muss, dass die Hausverwaltung meiner Liegenschaft eine gesetzlich zwingend vorgeschriebene Erhaltungsarbeit durchführt, die wenig kostet, eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung ist, der Sicherheit der Bewohnerinnen und Bewohner der Liegenschaft dient, für die das Material in jedem größeren Baumarkt besorgt werden kann und die von jedem Handwerks-Lehrling im ersten Lehrjahr ruck-zuck ausgeführt werden kann.

Im Zusammenhang mit diesem Beispiel ergeben sich für mich drei grundsätzliche Fragen, die ich noch abklären möchte:

1) Seit wann gilt diese Vorgabe, dass ein Handlauf zwingend notwendig ist, wenn zwei Stufen überwunden werden müssen? Bauordnungen und OBI-Richtlinien ändern sich ja kontinuierlich, das ist ganz normal. Etwas, das im Jahr 2024 gesetzlich vorgeschrieben ist, muss nicht auch schon im Jahr 2014 vorgeschrieben gewesen sein. Diese Frage finde ich deshalb wichtig, weil die Hausverwaltung ja seit dem Jahr 2019 “meine” Liegenschaft verwaltet, die Eigentümerinnen und Eigentümer aber zum ersten Mal im Jahr 2023 davon informiert wurden, dass diese gesetzliche Vorgabe existiert. Ist das eine neue Regelung, oder existiert sie schon länger? Wenn sie schon länger existiert, ergibt sich für mich automatisch die Frage, wieso das der Hausverwaltung nicht schon früher aufgefallen ist. Das ist ein Punkt, der für mich ungeklärt ist, und den ich noch recherchieren möchte.

2) Die zweite Frage, die sich ergibt, ist, in welchem Tempo Hausverwaltungen handeln müssen. Was gilt als akzeptabel? Bin nur ich alleine der Meinung, dass 14 Monate viel zu lange sind, um eine gesetzlich zwingend vorgeschriebene Erhaltungsmaßnahme durchzuführen? Wie entscheidet der Oberste Gerichtshof (OGH)? Wann kann man von “Pflichtverletzung” sprechen, und wann kann man von “grober Pflichtverletzung” sprechen?

3) Bei einer groben Pflichtverletzung hat man als einzelne/r Eigentümer/in ja das Recht, einen Gerichtsantrag auf Absetzung der Hausverwaltung zu stellen. Ich glaube nicht, dass ein einzelner Fall von “grober Pflichtverletzung” reichen würde, wenn es sich nicht um einen gravierenden Fall handelt, was bei diesem Beispiel sicher nicht der Fall ist. Aber ich werde in den folgenden Wochen noch mehrere Beispiele anführen, bei denen ich immer wieder die Hausverwaltung – vergeblich – zu einem schnelleren Handeln aufforderte (bzw. in manchen Fällen immer noch auffordere). Ich erwarte von der Hausverwaltung meiner Liegenschaft, dass sie zügig handelt. Das sollte meiner Meinung nach eine Selbstverständlichkeit sein für ein Unternehmen, das Liegenschaften verwaltet.

Auch wenn ein einzelner Fall wie der hier beschriebene nicht ausreicht für einen Gerichtsantrag, reichen vielleicht mehrere ähnliche Vorfälle. Wie viele Beispiele ähnlicher Art sind notwendig, damit ein Richter oder eine Richterin meint, “jetzt reicht’s”?