Das ist bereits mein vierter Artikel über die Erhaltungsarbeiten in Bezug auf die Terrazzoböden in mehreren Stiegenhäusern in “meiner”1 Liegenschaft . Die Arbeiten sind noch nicht abgeschlossen, laut Informationen einer Miteigentümerin wird noch ein Feinschliff durchgeführt. Aber ich denke ein Update ist angebracht.
© Ingrid Haunold
Auf dem Foto links sehen Sie Terrazzoböden in drei unterschiedlichen Schattierungen. Am unteren Teil des Fotos, am oberen Stiegenansatz, sehen Sie den Original-Terrazzoboden aus den 1960er Jahren. Unten bei der Türe war die gleiche Schattierung, bei der Türe sehen Sie jetzt den neuen “Terrazzoboden”. Die Stiegen waren immer dunkler schattiert. Die Terrazzoböden sind ein Design-Feature dieser Liegenschaft, die auch in den Wohnungen zu finden sind. Ich habe in meiner Wohnung in der Küche noch den Original-Terrazzoboden aus den 1960er Jahren.
Der Qualitätsunterschied zwischen den Original-Terrazzoböden in den jetzt sanierten Stiegenhäusern und dem neuen “Terrazzoboden” ist enorm – bei dem neuen Boden ist die Zahl der in den Beton eingefügten Steinchen merklich geringer, die Zahl der schwarzen Steinchen ist so gering, dass man aus der Entfernung fast nicht erkennen kann, dass das ein “Terrazzoboden” sein soll.
Bei der Liegenschaft handelt es sich um den Julius-Raab-Hof im 19. Bezirk in Wien, der ein gut erhaltenes Exemplar von ÖVP-Wohnbaupolitik aus den 1960er Jahren ist. (Ich glaube, davon gibt es gar nicht so viele…).
Fragen in Bezug auf den Qualitätsunterschied zwischen “alt” und “neu” sind meiner Meinung nach deshalb wichtig, weil es bei der Frage nach den Erhaltungspflichten durch Hausverwaltungen meines Wissens nach auch um die Frage geht, was “ortsüblicher Standard” ist.
Ich habe im Jahr 2023 mit zwei Mitarbeiterinnen der Brichard Immobilien GmbH ein persönliches Gespräch geführt, bei dem ich diesen beiden Mitarbeiterinnen der Hausverwaltung, die damals für die Betreuung der Liegenschaft zuständig waren, versucht habe klarzumachen, wie wichtig es ist, dass die Terrazzoböden sorgfältig saniert werden. Ich habe versucht, ihnen die Bedeutung des Julius-Raab-Hofes klarzumachen. Beide Damen sind heute nicht mehr in dem Unternehmen tätig.
Über die Bedeutung dieser Liegenschaft quasi als ein Vorzeigeobjekt des ÖVP-Wohnbaus (und z. B. die Auswirkungen dieses Baus auch auf die Wahlergebnisse des Wahlsprengels, in dem die Liegenschaft liegt), werde ich in einem separaten Artikel berichten. Aber ich bin sehr frustriert, weil die Terrazzoböden ein Design-Feature dieser Liegenschaft sind, und jetzt gibt es als Ersatz einen hingegossenen Betonboden mit ein paar schwarzen und weißen Steinchen?
Für mich stellt sich die Frage, welche Pflichten eine Hausverwaltung in Bezug auf Erhaltungsarbeiten hat. Wenn es derart große Qualitätsunterschiede zwischen dem Originalzustand und dem erneuerten Zustand gibt — gilt das dann eigentlich als “Erhaltung”? Haben Eigentümerinnen und Eigentümer ein Mitspracherecht oder gibt es irgendeine Möglichkeit für einen Rekurs, wenn Ersatzarbeiten in merklich geringerer Qualität durchgeführt werden, als die Originalarbeiten durchgeführt wurden?
Für mich sind das derzeit noch ungeklärte Fragen, aber ich bin ziemlich schockiert, dass eine Hausverwaltung in so einem Fall allein Entscheidungen trifft. Wie ich bereits dargelegt habe, ist die Brichard Immobilien GmbH seit dem Jahr 2019 für die Verwaltung dieser Liegenschaft zuständig, und seit dem Jahr 2018 ist durch ein Gutachten einer Architekturfirma dokumentiert, dass in Bezug auf diese Terrazzoböden Erhaltungsarbeiten notwendig sind. Das ist wirklich mehr als genug Zeit, um in dieser Angelegenheit eine Abstimmung durchzuführen und den Eigentümerinnen und Eigentümern Optionen zu präsentieren. Aber das ist ja leider, soweit ich weiß, nicht Pflicht.
© Ingrid Haunold
Widmen wir uns stattdessen der Ausführung der Arbeiten…:
1) In einem meiner Artikel habe ich bereits aufgezeigt, dass es mitten in der Fläche einen merkbaren Höhenunterschied gibt.
Nachdem jetzt der Boden einmal geschliffen wurde, bestehen diese Unebenheiten immer noch, aber da warte ich auf den Endschliff, bevor ich Kritik übe.
2) Auf einem Foto sehen Sie, dass der neue (!) Boden nach dem Grobschliff beim Geländer des Stiegenhauses ausgebrochen ist.
3) Zudem hat der neue (!) Boden ziemlich viele Löcher.
© Ingrid Haunold
Ich glaube, dass sich dort Steinchen befanden, die bei dem Grobschliff herausbrachen – anders kann ich mir das gar nicht erklären, dass ein neuer (!) Terrazzoboden so viele Löcher hat.
Angesichts der Tatsache, dass wir die Böden ja deshalb sanieren lassen, weil aus den alten Böden Steinchen herausbrachen, entbehrt das nicht einer gewissen Ironie.
Auf einem weiteren Foto sehen Sie Beispiele der Löcher in dem neuen (!) Boden, anhand meines Fingers, den ich mitfotografiert habe, sehen Sie, wie groß diese Löcher sind.
Wie gesagt, es gibt viele Löcher.
© Ingrid Haunold
Nachfolgend noch ein weiteres Foto, auf dem ein ziemlich tiefes Loch zu sehen ist. Auch wenn es noch einen Feinschliff geben wird, muß zumindest so tief geschliffen werden, dass die Fläche danach glatt ist. Aber dann geht sich das mit dem Anschluß zu den Kellerstiegen meiner Meinung nach nicht mehr aus — denn der Terrazzoboden muß ja bei der Kellerstiege das gleiche Niveau haben wir der obere Ansatz der Stiege.
Ich weiß noch nicht, wie diese Geschichte in “meiner” Liegenschaft enden wird. Aber dieses Beispiel zeigt, wie wichtig es ist, dass Eigentümergemeinschaften die Macht ihrer Hausverwaltungen einschränken. Das ginge z. B. dadurch, dass Eigentümerinnen und Eigentümer bestimmen, dass Hausverwaltungen ab einer bestimmten Höhe der Kosten (z. B. 3.000,00 Euro) auch bei Erhaltungsarbeiten im Rahmen der Agenden der ordentlichen Verwaltung Abstimmungen durchführen müssen. In “meiner” Liegenschaft wurde das leider vertraglich nicht geregelt.
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Fußnote 1: “Meine” Liegenschaft… – ich besitze 0,74% der Liegenschaftsanteile.